En 2020, la reprise du marché immobilier sera lente et graduelle au second semestre
02/06/2020 - 3 min de lecture
Rubrique : Epargne et investissement
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Olivier Éluère, économiste au Crédit Agricole S.A., estime que les prix vont baisser de manière mesurée. Mais également que cette crise sanitaire renforce l’effet valeur refuge de l’immobilier
Avec 1 070 000 ventes en 2019, nouveau record historique, l’immobilier ancien a confirmé sa bonne dynamique des années précédentes. Côté prix, et compte tenu du niveau des transactions, ils ressortent finalement en hausse mesurée à 3,3% en moyenne annuelle.
Dans le neuf, les ventes promoteurs sont restées stables à 129 500 unités. Elles baissent pour les ventes en bloc promoteur (surtout des bailleurs sociaux) de 4% à environ 20 000. Mais progressent pour les maisons individuelles hors promoteurs de 5% par rapport à 2018 à 125 600 unités. Quant aux prix, ils ont augmenté de 4,4% pour les appartements, et de 3,2% pour les maisons (promoteurs).
Alors que le premier trimestre 2020 semblait plutôt bon, nous avons connu une situation inédite avec le blocage total du marché à la suite du confinement mi-mars en raison de la crise sanitaire liée au coronavirus. Pendant deux mois, les agences immobilières ont été fermées ainsi que les courtiers avec pour conséquence directe un arrêt des visites et ventes de logements anciens. Dans le neuf, l’activité (construction et vente) a aussi fortement ralenti avec environ 80% des chantiers gelés en début de crise. À noter que courant avril, 30% des chantiers ont repris en respectant un guide de bonnes pratiques sanitaires.
Malgré la mise en place d’un déconfinement très progressif à partir de la mi-mai, et la reprise partielle de certaines activités, le marché devrait rester compliqué. Rendant difficile l’évaluation des prix au premier semestre.
Depuis 2018, il est possible d’effectuer une signature d’acte notarié en visioconférence. Pour ce faire, les études de l’acheteur et du vendeur doivent être équipées d’un système adéquat. Par ailleurs, un décret du 3 avril 2020 permet aux notaires d’établir un acte notarié sur support électronique. Sont concernées les ventes dans le neuf comme dans l’ancien et ce, jusqu’à un mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire, soit le 10 août 2020. En revanche, pour les transactions en cours, environ 80% des signatures ont été reportées d'un commun accord entre l'acheteur et le vendeur pendant la phase de confinement du fait de l'impossibilité de déménager.
À partir de juillet, la reprise sera lente et graduelle. Le marché sera affecté par plusieurs facteurs. L’entrée en récession de la France avec un PIB en baisse de 5,8% au premier trimestre - et un probable recul marqué au deuxième -, la baisse de la confiance des ménages, la remontée du chômage, le recours massif au chômage partiel entraînant une perte de revenu de l’ordre de 16% pendant deux à trois mois et donc de possibles difficultés à rembourser un emprunt… écarteront une partie des candidats à l’achat. Dans le neuf, le redémarrage de l’activité des promoteurs et constructeurs sera lent. Certes, les projets d’achat non réalisés entre mars et juin seront décalés au second semestre, mais pas entièrement, et un effet rattrapage semble peu probable.
La baisse des prix devrait être mesurée de l’ordre de 5%, notamment dans les villes où ils étaient surévalués comme Bordeaux, Lyon, Nantes et Paris, et dans les zones rurales et petites villes déjà délaissées. À la différence de 2008-2009, la demande ne va pas s’écrouler et l’offre va rester insuffisante. En revanche, les ventes sur l’ensemble de l’année seront très nettement en deçà des niveaux de 2019, de l’ordre de -30% dans l’ancien, et -30% également dans le neuf promoteur.
Les facteurs structurels de soutien à la demande sont toujours présents : préparation à la retraite, démographie favorable, décohabitation des ménages, taux de défaut de crédit habitat très faible…
Avec le creusement du déficit public et de la dette publique, les taux longs à 10 ans français pourraient très légèrement remonter. Mais ils continueront à rester à des niveaux proches de zéro, compte tenu des achats d’actifs de la Banque centrale européenne et de l’aversion au risque des investisseurs. Les taux de crédit habitat resteront donc a priori bas et attractifs. Par ailleurs, les Français empruntent presque intégralement à taux fixe, limitant l’impact d’une éventuelle remontée des taux sur les emprunteurs (hors nouveaux achats). Toutefois, en matière d’octroi de crédit à l’habitat, les banques devraient se montrer plus prudentes du fait de la récession économique, de la remontée du chômage et de la légère baisse des revenus des ménages et donc de la difficulté pour certains ménages à rembourser un emprunt. Mais là encore, rien de comparable avec la crise de 2008-2009 lorsque les banques ont fortement resserré l’octroi de crédit.
Tout à fait. Dans un monde à ce point incertain, les épargnants délaissent des marchés financiers très volatiles, donc risqués. Et comme les placements sans risque sont peu rémunérateurs, l’immobilier peut jouer pleinement son rôle de valeur refuge que ce soit en investissant dans la pierre papier ou dans de l’immobilier en direct à travers, par exemple, l’investissement immobilier locatif.
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© Magazine Regards partagés Crédit Agricole Banque Privée – Extramorphose – Juin 2020
Article à caractère informatif et publicitaire.
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