En 2022, le marché résidentiel en France sera un peu moins dynamique

Hausse des taux longs, octroi de crédit plus strict… autant d’éléments qui, pour Olivier Éluère, économiste au Crédit Agricole S.A., constituent des freins à la reprise.

POUVEZ-VOUS RAPPELER COMMENT S’EST COMPORTÉ LE MARCHÉ IMMOBILIER EN 2021 ?

Avec 1,178 million de ventes en 2021 (+15% sur un an), le marché résidentiel ancien a atteint un plus haut historique. Côté prix, ils ont encore accéléré, +7,1% sur un an.

Dans le neuf, les transactions ont enregistré un rebond de 15% à 117 000 unités dans la filière promoteurs (immeubles) et de 21,5% pour les maisons individuelles hors promoteurs à 139 600.

Quant aux prix, ils sont en hausse pour les appartements et les maisons, respectivement de 4,7% et 13,1%.

Ce qui a été frappant en 2021, c’est la réorientation de la demande. Les acheteurs ont privilégié un habitat plus confortable et plus vert sous l’effet des confinements successifs et de l’essor du télétravail. Cela se traduit par une demande accrue pour les maisons avec jardin, au profit notamment des biens situés dans les départements limitrophes des grandes villes.

LE CONTEXTE EST-IL TOUJOURS PORTEUR ?

Les fondamentaux du marché restent favorables : octroi d’un prêt fondé sur la solvabilité de l’emprunteur, production de crédit à taux fixe, volonté d’être propriétaire, préparer sa retraite… S’ajoute un effet valeur refuge qui joue pleinement avec des marchés financiers volatils.

Cependant, le marché sera un peu moins dynamique que l’an passé en raison de certains freins à la reprise. Proches de zéro (voire négatifs) en 2020/2021, les taux OAT ⁽¹⁾ 10 ans sont nettement remontés - autour de 1,40% fin avril. Et ils pourraient avoisiner 2% fin 2022 et 1,85% fin 2023.

Aucune répercussion pour l’instant sur le taux de crédit habitat moyen qui était à 1,10% en décembre contre 1,14-1,15% aujourd’hui. Ils vont probablement remonter, mais difficile d’en prévoir l’ampleur. Une hausse qui devrait être relativement limitée pour conserver des taux attractifs.

En revanche, l’effet d’aubaine va diminuer, les acheteurs se montrant plus hésitants face à la remontée des taux et à des prix élevés. Ils peuvent compenser cette hausse en augmentant leur apport personnel (surtout ceux qui ont épargné en 2020 et 2021) et/ou jouer sur la surface du bien. Une hausse des taux ne serait donc pas synonyme de baisse globale du marché.

S’ajoute l’octroi de crédit plus strict à la suite des recommandations du Haut Conseil de stabilité financière qui deviennent une norme contraignante depuis le 1^er janvier 2022, notamment pour les primo-accédants. Mais là encore, l’effet sera modéré.

Enfin, la loi Climat et résilience de 2021 qui s’adresse notamment aux bailleurs-propriétaires dont les contraintes de plus en plus fortes peuvent mener jusqu’à l’impossibilité de louer un bien (voire le vendre) dont le DPE ⁽²⁾ est de classe F ou G. Avec, pour conséquence, une baisse momentanée des prix sur ces biens. Des travaux de rénovation énergétique devront être initiés. Mais de nombreuses aides financières sont mises en place (MaPrimeRénov’, certificats d’économie d’énergie, prêts avance rénovation, éco-PTZ) pour les engager et éradiquer les passoires thermiques.

LE CONFLIT EN UKRAINE PEUT-IL AVOIR UN IMPACT ?

Le marché immobilier est un marché local. Il n’est pas directement affecté par le conflit en Ukraine et les différentes sanctions commerciales prises.

Toutefois, la hausse des prix des matériaux de construction peut jouer sur les coûts de construction et les prix dans le neuf. Mais l’impact serait limité car il ne concerne pas l’ancien qui pourrait bénéficier d’un report des ventes.

QU’EN EST-IL DE L’INFLATION ?

L’immobilier est surtout financé à crédit. Il peut donc être plus difficile de le rembourser car l’inflation pèse sur le pouvoir d’achat des ménages. Cependant, l’épargne accumulée en 2020 et 2021 peut compenser l’effet inflation.

QU’ATTENDRE POUR 2022 ?

Dans ce contexte, nous attendons une correction des ventes cette année de l’ordre de 10%, dans l’ancien comme dans le neuf. Les ventes dans l’ancien seraient tout de même supérieures à 1 million d’unités, ce qui reste appréciable.

Au niveau des prix, la hausse devrait se poursuivre, mais à un rythme moins soutenu dans l’ancien, à 3%. Avec des hausses plus fortes sur certains segments attractifs comme les villes moyennes ou les maisons avec extérieur, et des baisses notamment dans les grandes villes comme Bordeaux, Lyon, Nantes ou Paris où les prix sont déjà surévalués.

Quant au neuf, les prix devraient également ralentir, avec des hausses de l’ordre de 5%.

⁽¹⁾ Obligation assimilable du Trésor
⁽²⁾ Diagnostic de performance énergétique

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