Fiscalité des revenus fonciers : comment passer au réel ?

Propriétaires bailleurs de logements loués vides, dans quelles circonstances avez-vous intérêt à choisir le régime d’imposition réel plutôt que le microfoncier ? Quelles démarches entreprendre ?

Si vous louez des logements non meublés, tant que le montant de vos loyers ne dépasse pas 15 000€ par an, vous relevez d’office d’un régime d’imposition simplifié : le micro-foncier.

C’est l’administration fiscale qui se charge de calculer votre revenu imposable en appliquant un abattement de 30% aux loyers bruts déclarés. Cet abattement est censé couvrir toutes vos charges. Vous ne pouvez rien déduire de plus. Il est possible de renoncer au micro-foncier et d’opter pour un régime d’imposition réel. L’option pour le « réel » permet de déduire ses charges - non plus de manière forfaitaire - mais à hauteur des dépenses réellement engagées. Cette option est avantageuse dès lors que les charges représentent plus de 70% des loyers. Ce qui peut être le cas, lorsque le bien a été acheté à crédit et/ou lorsque le propriétaire a engagé d’importants travaux de remise en état du logement avant sa mise en location, voire des gros travaux d’isolation thermique. Cela peut lui permettre de dégager un déficit foncier – si ses charges sont supérieures aux loyers encaissés, imputable à hauteur de 10 700€ par an sur son revenu global.

UN ENGAGEMENT DE 3 ANS

L’option s’exerce a posteriori au moment de la déclaration de revenus. Il n’y a aucun formalisme à respecter. Il suffit de remplir une déclaration de revenus fonciers dans laquelle vous détaillerez toutes les charges que vous avez supportées l’année dernière.

Cette option vous engage pour une période de trois ans pendant laquelle vous ne pouvez pas revenir sur votre choix.

Elle est globale : elle s’applique à l’ensemble des biens donnés en location non meublée par tous les membres de votre foyer fiscal.

Pour être déductibles, vos charges doivent avoir été effectivement payées l’année n-1. Vous ne pouvez pas provisionner des dépenses futures, ni déduire une somme forfaitaire correspondant au temps que vous avez passé que ce soit au titre de la gestion locative, pour remettre le logement en l’état ou si vous avez réalisé vous-même des travaux (mais vous ne pouvez alors déduire que le prix TTC des matériaux achetés).

QUE POUVEZ-VOUS DÉDUIRE ?

Vous pouvez décompter :

les honoraires versés à un gérant, à un administrateur de bien ou à un comptable si vous ne gérez pas vous-même vos biens locatifs ;
les commissions versées à une agence de location ;
les primes d’assurance ;
la taxe foncière si vous ne l’avez pas mise à la charge du locataire (bail commercial) ;
les provisions pour charges versées au syndic ;
les intérêts d’emprunt, y compris les frais de constitution du dossier, d’inscription hypothécaire et les frais de l’assurance décès invalidité souscrite en garantie du prêt ;
les seuls travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, pas les travaux d’agrandissement et/ou de construction, mais aussi les honoraires versés à un architecte ou à un décorateur.

BON À SAVOIR

15 000€, c’est le montant des loyers tirés de logements non meublés à ne pas dépasser pour relever d’office du régime d’imposition simplifié : le microfoncier.

Article à caractère informatif et publicitaire.

#Immobilier #Article

TOUT UN MAG POUR VOUS

Tout un mag pour vous

Transmission

Quand l’usufruit est un quasi-usufruit

Démembrer un bien, c’est dissocier ses droits de propriété. L’usufruitier utilise le bien tandis que le nu-propriétaire dispose de son droit de vente ou de donation. Quand le premier ne peut exercer son droit d’usage sur une chose qu’en la consommant, et donc, en la détruisant, la notion de « quasi-usufruit » prend la place de celle d’usufruit. Cette possibilité de quasi-usufruit est particulièrement intéressante dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie car elle permet aux héritiers, une fois la pleine propriété recomposée, d’être exonérés de droits de succession. Démembrer un bien, c’est dissocier les droits de propriété qui lui sont inhérents. L’usufruitier en use jusqu’à ce que le nu-propriétaire en dispose pleinement. Quand le premier ne peut pas exercer son droit d’usage sur une chose sans la consommer, la notion de quasi-usufruit prend la place de celle d’usufruit.

Lire l'article

Tout un mag pour vous

Tendances

Verdir l’immobilier tertiaire

Pour améliorer la performance énergétique de cette filière, des réglementations environnementales imposent au parc tertiaire de se moderniser pour tendre vers plus de sobriété.

Lire l'article

Tout un mag pour vous

Fiscalité

Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : qui est concerné et comment le calculer ?

On vous dit tout sur l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Quelle différence avec l’ancien ISF ? Qui est concerné par l’IFI ? Comment le calculer ? Quid des dons ? Vous saurez tout.

Lire l'article

Accéder à tous les articles du Mag