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IFI : appliquez les décotes avec modération

22/04/2022 - 2 min de lecture

Rubrique : Fiscalité

Thématiques de l'article #Décryptage #Diversification du patrimoine #Immobilier

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IFI : appliquez les décotes avec modération

Les contribuables assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) peuvent appliquer une minoration sur le prix de leurs logements loués et à ceux détenus via une société civile immobilière (SCI). Attention à déterminer avec discernement, ces réductions non fixées par la règlementation, afin d’éviter tout risque de contestation du Fisc.

Les contribuables assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ont l’œil rivé sur le prix de leurs actifs immobiliers. En mai, tous les foyers fiscaux détenant un patrimoine dans la pierre d’une valeur d’au moins 1,3 million d’euros (prix sur le marché au 1er janvier 2022) doivent déposer une déclaration d’IFI. Rappelons que tout immeuble physique détenu en direct ou via une société (notamment une Société civile immobilière - SCI) entre dans l’assiette taxable. S’y ajoutent les placements financiers reposant sur la pierre (OPCI, SCPI, unités de compte immobilières dans l’assurance vie...). Seuls les immeubles professionnels sont exonérés, à condition qu’ils soient réellement nécessaires à l’activité indépendante du contribuable ou à celle de l’entreprise dans laquelle il assure une fonction de direction. À noter que le seuil de 1,3 million d’euros ainsi que les valeurs à déclarer s’entendent nets, c’est-à-dire déduction faite des crédits souscrits pour les financer.

Les déclarants ne doivent pas omettre d’appliquer les abattements autorisés, notamment celui de 30% sur le prix de leur résidence principale. En contrepartie, seuls 70% des crédits restant dus sur ce logement sont déductibles.

LES BIENS LOCATIFS

Quant aux biens locatifs, aucune disposition ne prévoit un abattement spécifique. Mais comme ils se vendent habituellement moins cher que s’ils étaient cédés libres de tout occupant, les contribuables n’hésitent pas à les minorer dans leur déclaration à l’IFI. Pour ne prendre aucun risque vis-à-vis de l’administration fiscale, une telle décote ne doit pas excéder 30%. Ce pourcentage maximal conseillé concerne un bien dont le bail reste à courir pour une durée minimale de plusieurs années. En revanche, si le logement peut être libéré de son locataire dans les six mois, à l’occasion d’une échéance prochaine du bail, une réduction de 5 à 10% est plus raisonnable. On ne dépassera pas 5% pour un appartement à quelques semaines d’un départ annoncé par son locataire. 

LES BIENS EN SCI 

Une décote est également admise, également non prévue par les textes, pour les logements détenus via une société civile immobilière (SCI). Elle se justifie par la faible liquidité propre à ce mode de détention. Autrement dit : la difficulté à laquelle peut se heurter un associé de la SCI lorsqu’il souhaite vendre ses parts. Il convient, en effet, souvent de convaincre les autres associés soit de racheter ses propres parts, soit d’autoriser la vente du logement pour pouvoir récupérer son capital.

En pareils cas, une décote de 20% semble être un maximum pour écarter une éventuelle contestation du Fisc. Les plus téméraires oseront 30%. Encore faut-il que la SCI constitue un réel frein à une vente. Ainsi, la plupart des SCI familiales sont détenues majoritairement par les parents et minoritairement par leurs enfants, les premiers conservant une totale liberté de gestion et disposition des biens. Les statuts de la SCI confient, en effet souvent, aux seuls parents les droits de les vendre et d’en percevoir les revenus sans l’accord des autres associés, en l’occurrence leurs enfants. Mieux vaut alors s’en tenir à une décote plus limitée, de 5 à 10%, si l’on souhaite écarter tout risque fiscal. Une minoration de 20% à 30% sera, en revanche, plus difficilement contestable si la SCI est aux mains de plusieurs associés se partageant les pouvoirs. 

BON À SAVOIR

30%, c’est le taux maximal de minoration conseillé pour le prix d’un logement détenu par une SCI familiale, mais  uniquement sous certaines conditions.

© Alexandre Roman – Uni-médias – Avril 2022
Article à caractère informatif et publicitaire.

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