La location meublée permet à un bailleur de louer un logement équipé d’un mobilier suffisant pour que le locataire puisse y vivre de manière convenable au regard des exigences de la vie courante (1).
BAIL SOUPLE
D’une durée limitée à douze mois, voire neuf mois si le locataire est étudiant, le bail en meublé est renouvelable tacitement à l’échéance. Le préavis pour le locataire est d’un mois, et de trois mois pour le propriétaire qui doit motiver sa décision.
Le « bail mobilité » permet aussi de louer à certains locataires (2) pour une durée de 1 à 10 mois sans tacite reconduction, ni renouvellement possible.
FISCALITÉ LÉGÈRE
En investissant dans une location meublée, vous relèverez du statut de loueur en meublé professionnel (LMP) si vos recettes locatives dépassent 23 000 euros TTC par an et excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu (IR). Dans le cas contraire, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) s’applique. Bien qu’il s’agisse d’une activité patrimoniale, les revenus tirés d’une location meublée sont assujettis à l’IR dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et échappent au plafond des niches fiscales de 10 000 euros en 2020.
« En LMNP, du fait de recettes inférieures à 23 000 euros par an, le régime micro-BIC s’applique de plein droit », souligne Jean-Bernard Godio, Directeur commercial régional Nouvelle Aquitaine-Occitanie au Crédit Agricole Immobilier. Le propriétaire bénéficie d’un abattement de 50% sur les revenus locatifs, mais ne peut déduire aucune charge.
Sur demande auprès du fisc, il est aussi possible d’opter pour le régime réel. Les charges locatives peuvent être déduites (intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux…) et le prix d’achat des biens (immobilier hors terrain et mobilier) peut être amorti. « Cela réduit les recettes locatives et minore l’imposition », constate Thibaut Vauclare, Ingénieur patrimonial au Crédit Agricole du Languedoc Banque Privée. Toutefois, en LMNP, les déficits fonciers sont reportables uniquement sur les BIC de même nature pendant dix ans. Par ailleurs, si le résultat des BIC est nul ou déficitaire, « les amortissements ne peuvent pas générer de déficit car ils ne sont pris en compte que pour diminuer ou annuler le BIC, rappelle Thibaut Vauclare. La quote-part non consommée peut alors être reportée sans limitation de durée, d’où l’importance de tenir une comptabilité commerciale. » Dans une stratégie patrimoniale, ces deux régimes fiscaux sont complémentaires car une fois les biens amortis et en fonction du montant des charges, passer au micro-BIC peut s’avérer judicieux.
… ET RÉDUCTION D’IMPOT
Au statut de LMNP, peut s’ajouter le dispositif Censi-Bouvard. Prorogé jusqu’au 31 décembre 2021, il consiste à acquérir un logement neuf, en VEFA ou achevé depuis au moins 15 ans et ayant fait l’objet d’une réhabilitation, situé dans une résidence avec services pour étudiants, personnes âgées ou handicapées.
Un bail commercial de neuf ans minimum est ensuite signé avec le gérant de la résidence.
En contrepartie, le « Censi-Bouvard » octroie une réduction d’impôt de 11% sur le prix de revient du logement (hors TVA si récupérée et hors meubles), étalée sur neuf ans dans une limite d’investissement de 300 000 euros HT/an.
Si la réduction d’impôt est supérieure à l’impôt dû, le solde peut être reporté pendant six ans. Enfin, les avantages du LMNP et du « Censi-Bouvard » sont cumulables.
Mais seul le montant ne bénéficiant pas de la réduction d’impôt sera amorti. Le « Censi-Bouvard » offre un certain confort puisque la gestion du bien est déléguée à un exploitant.
« Il convient d’accorder une attention particulière à la rédaction du bail, notamment sur la prise en charge de dépenses comme les travaux d’entretien, le paiement des charges pendant la durée de location… », recommande Thibaut Vauclare.
En contrepartie, l’exploitant s’occupe de tout et lui verse un loyer fixé (bien loué ou pas). La réussite du placement dépend en partie « de la qualité, de la notoriété et de la solidité financière de l’exploitant à qui est confiée la gestion du bien », déclare Jean-Bernard Godio.
QU’EN EST-IL DE L’IFI ?
En LMNP, le bien est assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière.
« L’acquérir par le biais d’un concours bancaire est recommandé puisque le passif attaché à ce bien sera déductible dans certaines conditions et modalités (3) », explique Jean-Bernard Godio. Côté plus-values immobilières, « elles sont imposées comme des plus-values privées à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19% plus 17,2% de prélèvements sociaux, détaille Thibaut Vauclare. Un abattement par année de détention est appliqué pour une exonération totale d’impôt après 30 ans. »
UN PLACEMENT ATTRACTIF ET DIVERSIFIÉ
« En fonction du bien et du lieu, un meublé se loue en moyenne 20 à 25% plus cher qu’un bien vide équivalent, et délivre un rendement qui peut atteindre 4% dans le neuf et davantage dans l’ancien, observe Jean-Bernard Godio. C’est donc une solution à considérer pour se constituer un patrimoine immobilier diversifié. » Mais investir dans l’immobilier « c’est avant tout se poser les bonnes questions, indique Thibaut Vauclare. Comptez-vous percevoir un revenu immédiat ou complémentaire pour la retraite ? Souhaitez-vous reprendre le logement pour en faire votre résidence principale ? Y loger un ascendant, vos enfants ou leur transmettre en pleine ou nue-propriété ? »
En fonction des réponses, vous définirez avec votre conseiller en banque privée votre stratégie immobilière, laquelle conditionnera le type de bien et l’emplacement.
Privilégiez un secteur porteur, avec des commerces et services de proximité.
« Faites comme si c’était vous qui alliez occuper le logement, conseille Jean-Bernard Godio. Ce qui vous séduira aujourd’hui, séduira également le locataire ou le futur propriétaire en cas de revente de votre bien. »
(1) Loi ALUR du 24 mars 2014 et décret 2015-981 du 31 juillet 2015
(2) Personnes en formation, études supérieures, stage, apprentissage ou mission temporaire professionnelle
(3) Article 974 I du CGI
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© Magazine Regards partagés Crédit Agricole Banque Privée – Extramorphose – juin 2020
Article à caractère informatif et publicitaire.
