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Investir en démembrement pour sa retraite

13/09/2021 - 2 min de lecture

#Décryptage #Diversification du patrimoine #Retraite

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Investir en démembrement pour sa retraite

Ne payer que la nue-propriété d’un logement pour en devenir pleinement propriétaire au bout de 15 ans, c’est le principe d’un investissement locatif en démembrement. À la clé, une économie de 30 à 40% sur le prix du bien. Un investissement décoté qui ne produira des loyers imposables qu’à l’échéance de votre retraite quand la pression fiscale pesant sur vos revenus sera retombée.

Acheter la nue-propriété d’un logement dans le cadre d’un démembrement provisoire est une bonne stratégie pour se préparer des revenus complémentaires à l’horizon de la retraite. Votre banquier peut vous proposer des opérations immobilières commercialisées avec ce montage spécifique. Quel est le schéma ? Vous acquérez la nue-propriété d’un appartement dans un programme résidentiel, le plus souvent neuf. L’usufruit temporaire est, lui, vendu à un organisme de logement social pour une durée habituelle de 15 ans (plus rarement de 17 à 20 ans). Rappelons que la nue-propriété correspond à la possession d’un immeuble, mais sans pouvoir en disposer. L’usufruit constitue, quant à lui, le droit d’usage du bien : la capacité à l’habiter ou à le mettre en location et à en percevoir les loyers.

L’ÉQUIVALENT D’UN RENDEMENT DE 4,4% NETS D’IMPÔT

Le prix de la nue-propriété se chiffre, selon les programmes, de 60% ou 70% de la pleine valeur du logement. À la fin de la période d’usufruit, sa pleine propriété vous reviendra de fait, en toute gratuité. Vous aurez donc bénéficié d’une forte décote à l’achat de 30% à 40%. Le montant de cette ristourne correspond à la valeur locative du logement pendant la durée de l’usufruit confié au bailleur social (calculée sur les loyers du secteur libre concerné). Une convention de démembrement, signée à l’achat, prévoit la répartition des charges entre vous et le bailleur social usufruitier. En règle générale, elle laisse à la charge de ce dernier tout type de travaux.

Lorsque vous récupérez la pleine propriété de l’appartement au bout de 15 ans, vous disposez d’un bien valant 100 que vous payez 60. Ce calcul vaut dans l’hypothèse où les prix de la pierre se sont maintenus à l’identique dans l’intervalle. La valeur sera supérieure à 100 si, à l’inverse, les tarifs immobiliers ont continué à progresser. La seule plus-value de 40 équivaut à un rendement de 4,4% par an non imposable. De quoi compenser l’absence de revenus locatifs sur la même durée.

DES AVANTAGES FISCAUX

Il s’agit d’une bonne solution d’investissement, notamment pour les contribuables les plus imposés pendant leur vie active. Ils échappent ainsi à une lourde taxation des revenus fonciers, dont ils n’en ont pas besoin avant la fin de leur vie professionnelle. Ensuite, ils peuvent le mettre en location à l’heure de la retraite pour en tirer un complément de revenus qui sera moins taxé, en raison de leur baisse générale de ressources.

Pendant toute la durée de l’usufruit temporaire, la possession de la nue-propriété n’a donc aucune incidence sur vos impôts sur le revenu, ne génère ni taxe foncière, ni Impôt sur la fortune immobilière (IFI). Les programmes commercialisés en démembrement sont situés dans les zones dites tendues où l’offre locative est insuffisante au regard de la demande : grandes villes, pourtour méditerranéen, grandes stations balnéaires… Les espoirs de plus-values sont donc réalistes. En cas de revente, les abattements pour durer de détention retenus pour le calcul de la plus-value immobilière imposable seront calculés en remontant à la date d’acquisition de la nue-propriété. Enfin, à noter que si vous souhaitez transmettre le logement à vos descendants pendant la durée de l’usufruit temporaire, les droits de donation seront minorés, car chiffrés sur la base de la seule valeur de la nue-propriété.

BON À SAVOIR

30 à 40%. C’est l’économie réalisée sur un bien immobilier acheté en nue-propriété par rapport à un achat en pleine propriété.

© Alexandre Roman – Uni-médias – Septembre 2021
Article à caractère informatif et publicitaire.

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