Investissement locatif : privilégier rendement ou rentabilité ?

Dans les zones les plus recherchées, le prix élevé des biens pénalise la rentabilité locative. Mais les perspectives de plus-values à la revente sont plus favorables. À l’inverse, là où les prix sont moins élevés et les investissements locatifs plus rémunérateurs, les espoirs de gains à terme sont plus incertains. Comment arbitrer ?

Bon ou mauvais investissement ? Pour se forger un avis à l’heure d’acquérir un logement en vue de le louer, l’investisseur s’intéresse naturellement en priorité à la rentabilité locative de son projet. Celle-ci se calcule en divisant le montant annuel des loyers par le prix d’achat du bien. Ainsi, un studio affiché au prix de 100 000€ que l’on envisage de louer 400€ par mois, soit 4 800€ par an, affiche une rentabilité annuelle brute prévisionnelle de 4,8% (4 800/100 000). En l’occurrence, il s’agirait d’une bonne affaire.

Reste qu’un tel investissement ne doit s’envisager qu’à long terme, soit à horizon de 10 ans minimum voire plutôt de 15 ou 20 ans. Et il ne faut pas perdre de vue le rendement global d’un placement dans la pierre sur toute sa durée. Le rendement intègre non seulement les recettes locatives - la rentabilité donc pendant toute la période de location - mais également la plus-value à la revente à terme. Or ces deux paramètres évoluent habituellement en sens inverse. Autrement dit : dans les villes et quartiers où la rentabilité locative est la plus prometteuse, les perspectives de plus-values à terme sont les moindres. Et vice versa.

UNE RENTABILITÉ DEUX FOIS PLUS FORTE AU HAVRE QU’À PARIS

En effet, les biens situés dans les zones urbaines les plus chères à l’achat, notamment dans les centres des grandes agglomérations, sont ceux qui offrent la rentabilité la plus faible. Le niveau des loyers y est certes plus élevé que dans des villes où les prix de l’immobilier sont plus sages, mais la différence sur la quittance ne suffit pas à compenser le surcoût à l’achat.

Concernant un deux pièces dans l’ancien à Paris où les prix sont très élevés, la rentabilité locative brute moyenne ressort à 3,4% (en retenant par mètre carré, un prix de 10 296€ et un loyer mensuel de 29,10€). Mais au Havre, ville beaucoup plus abordable, la rentabilité moyenne pour un T2 est quasiment deux fois supérieure, soit 7% (en retenant par mètre carré un prix moyen de 1 943€ et un loyer mensuel de 11,10€). Une règle qui peut souffrir des exceptions, celles-ci demeurant toutefois très rares. En revanche, s’il s’agit d’anticiper les perspectives de plus ou moins-value du bien à long terme, le T2 situé dans la capitale offre a priori de meilleurs espoirs de valorisation que celui situé dans un quartier moyennement coté du Havre.

UN CHOIX SELON VOTRE OBJECTIF

Faut-il dès lors privilégier rentabilité ou rendement global à terme ? La réponse dépend de vos besoins et objectifs patrimoniaux. Si vous recherchez des revenus complémentaires dès à présent, mieux vaut s’intéresser en priorité à la rentabilité locative. Idem si vous souhaitez percevoir des revenus fonciers couvrant la plus large part de vos mensualités d’emprunt et profiter pleinement de l’effet de levier du crédit. À l’inverse, si vous avez en ligne de mire une revente du logement à moyen terme, il est plus prudent de privilégier villes et quartiers les mieux valorisés.

BON À SAVOIR

7%. C’est la rentabilité locative très appétissante d’une ville moyenne comme le Havre.

#Diversification du patrimoine #Immobilier #Article

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