L’immobilier de santé répond aux enjeux sociaux de demain

16/08/2022 - 3 min de lecture

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L’immobilier de santé répond aux enjeux sociaux de demain

Marc Bertrand, Directeur général d’Amundi Immobilier, et Johan Sacy, Directeur général délégué de Deltager, expliquent les avantages à investir sur ces actifs et les points d’attention à observer.

Marc Bertrand, Directeur général d’Amundi Immobilier, et Johan Sacy, Directeur général délégué de Deltager

QUE RECOUVRE LA NOTION DE RÉSIDENCE SANTÉ ?

Marc Bertrand : Cela représente un panel large de biens immobiliers avec des cliniques MCO⁽¹⁾ et psychiatriques, des maisons médicales, de repos, des Ehpad. Mais aussi des centres de rééducation, de bien-être et des résidences seniors non-médicalisées. Avec comme point commun d’être exploités par des professionnels de la santé et de l’hébergement.

POURQUOI INVESTIR DANS DE TELS ACTIFS ?

Johan Sacy : Ils répondent à des besoins de santé en forte croissance dans nos sociétés en raison de l’allongement de l’espérance de vie et du vieillissement de la population. Par ailleurs, les exploitants signent des baux longs, ce qui génère et sécurise des loyers sur une longue période, qui plus est indexés sur l’inflation. Et un rendement compris entre 4% et 5% par an.

QUELS SONT LES POINTS D’ATTENTION À OBSERVER ?

MB : Le loyer dépend de l’activité du locataire et doit être soutenable pour ce dernier. Chercher une rentabilité forte au détriment de l’exploitation revient à raisonner à court terme, le loyer ne devant pas évoluer plus vite que le chiffre d’affaires de l’exploitant. Avant d’investir, nous analysons le taux d’effort, à savoir le loyer ramené au chiffre d’affaires ou résultat d’exploitation.

JS : Il faut aussi s’assurer que les locaux soient bien aux normes et vérifier dans le bail qu’il y a un partage équilibré de la responsabilité de l’exécution des potentiels travaux.

QU’EN EST-IL DU CONTRÔLE DE L’EXPLOITANT ?

MB : Une dissociation des responsabilités entre le bailleur et le locataire existe. Le contrôle de l’activité de l’exploitant n’est ni de la responsabilité ni de la compétence du bailleur. Il ne s’en désintéresse pas pour autant. C’est pourquoi des due diligences sont réalisées en amont sur la réputation, l’expérience et la solidité financière de l’exploitant.

JS : Sur ce point, nous sommes favorables à davantage de contrôles de la part des autorités de tutelle et à la création de labels ou indicateurs pour plus de transparence sur la qualité et les bonnes pratiques des exploitants.

COMMENT INVESTIR DANS LES RÉSIDENCES SANTÉ ?

MB : En acquérant directement un bien, l’investisseur a, sous certaines conditions, le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP), et bénéficie d’un régime fiscal spécifique. Il faudra pour cela débourser plusieurs dizaines de milliers d’euros. S’ajoute un problème de liquidité et de rapport de force pas toujours favorable à l’exploitant, notamment au renouvellement du bail.

Une autre solution consiste à acheter des parts de SCPI⁽²⁾. Pour quelques centaines d’euros, l’épargnant se constitue un patrimoine immobilier diversifié en termes de types de biens, de locataires et géographique. Les loyers sont ici soumis au régime des revenus fonciers. Mais certaines SCPI sont éligibles à l’assurance vie et bénéficient de sa fiscalité avantageuse.

QUELLE PLACE OCCUPE LA SANTÉ AU CRÉDIT AGRICOLE ?

MB : Pour répondre aux transitions sociétales de demain, Crédit Agricole S.A. lance un nouveau métier Crédit Agricole Santé & Territoires, afin de faciliter l’accès aux soins et au bien-vieillir sur l’ensemble du territoire.

JS : Lancée en partenariat avec Amundi, la SCPI Amundi Delta Capital Santé s’inscrit dans cette démarche en permettant aux épargnants de jouer cette thématique d’investissement.

⁽¹⁾ Médecine-Chirurgie-Obstétrique
⁽²⁾ Société civile de placement immobilier

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Article à caractère informatif et publicitaire.

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