Le meilleur choix fiscal pour investir en résidence services

Acquérir un lot immobilier dans une résidence services permet de percevoir des revenus sans se soucier de la gestion locative et de profiter de réduction fiscale dite Censi-Bouvard pendant 9 ans. Mais renoncer à celle-ci au profit du régime de droit commun est parfois plus avantageux sur le long terme. Explications.

Existant depuis plusieurs années, le régime fiscal dit Censi-Bouvard est réservé aux acquéreurs d’un lot dans une résidence services pour personnes âgées ou pour étudiants. Ce dispositif qui devait initialement prendre fin en 2018 a été prolongé jusqu’à décembre 2021. L’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt correspondant à 11% du prix de son acquisition, frais inclus, répartie sur 9 ans. Le montant de l’achat immobilier retenu pour calculer cette réduction est plafonné à 300 000€ H.T. par an. Sous certaines conditions, il est également possible de récupérer la TVA. Principale obligation à respecter : conclure un bail commercial de 9 ans minimum avec l'exploitant de la résidence. Ce professionnel se charge de louer le bien meublé à un tiers et verse une partie des recettes locatives, selon les termes convenus dans le bail commercial conclu avec lui.

LE RÉGIME DES BÉNÉFICES INDUSTRIELS ET COMMERCIAUX

Ces recettes ne sont pas imposées en tant que revenus fonciers mais au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si le contribuable perçoit moins de 70 000€ de recettes locatives, il est assujetti par défaut à un régime forfaitaire de déduction des charges, dit micro-BIC. Seuls 50% de ses revenus locatifs sont alors taxés au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2%. Au-delà de 70 000€, ou en dessous si le contribuable a renoncé au micro-BIC, il est imposé sur ses recettes déduction faite des charges réelles.

Le régime des BIC aux charges réelles permet de pratiquer un amortissement comptable qui vient généreusement augmenter le montant de ces coûts déductibles. Il s’agit de soustraire des recettes pendant 20 ou 30 ans, une part variant entre 2 et 3% environ du prix du bien. Ce qui a généralement pour conséquence d’aboutir à un résultat imposable nul ou quasi nul pendant toute la durée de l’amortissement comptable.

L’AMORTISSEMENT DU BIEN INCOMPATIBLE AVEC LA RÉDUCTION CENSI-BOUVARD

Attention, pour être autorisé à pratiquer cet amortissement sur un bien loué en meublé, le contribuable ne doit pas avoir bénéficié de la réduction fiscale Censi-Bouvard au titre de cette acquisition. Cependant, au-delà du plafond des 300 000€ lié à la réduction d’impôt, l’amortissement est possible. Autrement dit, un investissement à hauteur de 500 000€ permet une réduction de 11% du montant HT sur 9 ans de 300 000€, ainsi que la possibilité d’amortir les 200 000€ excédentaires à ce montant. Seul le mobilier est entièrement amortissable dans les conditions de droit commun sur 5 à 10 ans.

UNE PROJECTION À LONG TERME INDISPENSABLE

Selon les cas, notamment pour un foyer anticipant un fort niveau d’imposition à long terme sur ses revenus, il peut être plus avantageux de renoncer à l’avantage Censi-Bouvard pour profiter pleinement de la possibilité d’amortir comptablement le bien et de réduire ainsi durablement son assiette taxable. En effet, rien n’oblige l’investisseur en résidence services à solliciter ensuite la réduction d’impôt Censi-Bouvard. Afin de déterminer l’option la plus bénéficiaire, il est vivement conseillé de solliciter l’avis de son banquier, assorti si besoin d’une simulation comptable prévisionnelle.

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