« Les prix de l’immobilier ne connaîtront pas de recul marqué en 2021 »

Économiste au Crédit Agricole S.A., Olivier Éluère rappelle que les fondamentaux du marché français restent solides. Il prévient toutefois que des éléments joueront un rôle négatif.

Olivier Éluère, Économiste au Crédit Agricole S.A.

QUEL BILAN DRESSEZ-VOUS DU MARCHÉ RÉSIDENTIEL EN 2020 ?

Malgré le choc exceptionnel induit par la crise sanitaire puis économique, le marché résidentiel ancien a plutôt bien résisté avec 1 024 000 ventes, soit 4% de moins par rapport au record de 2019. Plus étonnant encore : l’accélération des prix de 6,5% sur un an.

Dans le neuf, en revanche, les transactions ont chuté de 24% pour le segment promoteurs (immeubles) à 100 000 unités et de 8,5% pour les maisons individuelles hors promoteurs à 115 000.

L’insuffisance de l’offre s’est accrue avec un repli de 15% des permis de construire.

Quant aux prix, ils sont en hausse de 4,8% pour les maisons et stables pour les appartements (+0,8%). Enfin, la production de crédit habitat (hors renégociations) est restée stable l’an passé. Le marché a donc bien résisté.

COMMENT EXPLIQUER CETTE RÉSISTANCE ?

Principalement par deux facteurs. Le premier est lié à l’effet valeur refuge renforcé par l’incertitude sur l’issue de la crise. L’immobilier rassure par son côté tangible, un rendement locatif brut relativement attractif (environ 3% à Paris et 4,5% en province) et une valorisation en général qui s’apprécie sur le long terme. Le second agit comme un effet d’aubaine et tient au niveau encore très bas des taux de crédit habitat (inférieur à 2% assurances incluses).

Rappelons que la crise est sanitaire et non immobilière. Il n’y a pas de surévaluation généralisée des prix et de risque majeur de bulle en France.

À LONG TERME, QUELLES PEUVENT ÊTRE LES CONSÉQUENCES DE LA PANDÉMIE ?

Les fondamentaux du marché (devenir propriétaire, préparer sa retraite, taux de crédit attractifs, valeur refuge…) restent favorables. Mais d’autres facteurs, liés notamment aux conséquences économiques de la crise sanitaire, pèseront négativement : remontée du chômage, détérioration de la confiance des ménages, déficit de logements neufs… Sur ce point, les prolongations du dispositif Pinel et du prêt à taux zéro respectivement jusqu’en 2024 et 2022 soutiendront l’offre.

S’ajoutent les nouvelles recommandations du Haut Conseil de stabilité financière sur les conditions d’octroi des crédits immobiliers, principalement une limitation du poids des crédits à taux d’effort élevé (supérieur à 35% du revenu net) à 20% de la production totale de crédit habitat. Une recommandation qui deviendrait une norme contraignante dès l’été 2021. Cela ralentira, de façon modérée, la production de crédit et donc les ventes.

DÈS LORS, QU’ATTENDRE POUR 2021 ?

Globalement, la demande restera élevée et l’offre limitée, évitant un recul marqué des prix. Dans l’ancien, les ventes se maintiendraient ou baisseraient très modérément, avec environ un million d’unités. Elles remonteraient un peu dans le neuf.

À l’inverse, les prix devraient freiner, voire baisser légèrement, dans les villes jugées surévaluées comme Bordeaux, Lyon, Nantes ou Paris, mais augmenter dans les villes moyennes devenues attractives et pour les « habitats plus verts » (maisons avec jardin), en liaison avec le développement du télétravail.

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© Magazine Regards partagés Crédit Agricole Banque Privée – Edit 360, Mai 2021
Article à caractère informatif et publicitaire.

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