Loc’Avantages, un régime de location bien nommé

À condition de s’engager à consentir une décote sur le montant de la quittance, au profit d’un locataire aux revenus modestes ou moyens, un bailleur bénéficie d’une réduction d’impôt. Tel est le principe de ce nouveau dispositif. À la clé, un gain net d’autant plus élevé que le propriétaire est fortement imposé.

Après le régime locatif Cosse, remplacé ensuite par celui nommé Louer Abordable, voilà venu Loc’Avantages. Il s’agit du nouveau dispositif, effectif depuis le 1^er avril 2022, visant à encourager les propriétaires bailleurs à louer à des ménages aux revenus moyens ou modestes. Il leur permet de profiter d’une réduction fiscale allant de 15% à 65% du montant des loyers encaissés, selon l’option choisie parmi les différentes proposées. En contrepartie de l’avantage fiscal, le bailleur s’engage, après avoir signé une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah), à louer nu son bien pendant une durée minimale de 6 ans et à facturer un loyer inférieur à celui du marché libre pratiqué dans la commune concernée. De surcroît, le bailleur doit donner son bien en location à un locataire dont les revenus sont plafonnés.

DIFFÉRENTES OPTIONS POSSIBLES

Le bailleur a le choix entre deux niveaux de décote de loyer par rapport au marché local : - 15% (option Loc 1) ou - 30% (option Loc 2). À chacun correspond un avantage fiscal d’autant plus élevé que la décote de loyer est forte, soit une réduction d’impôt de 15% des loyers annuels encaissés pour Loc 1 et 35% pour Loc 2. La réduction d’impôt est majorée si le bailleur confie son logement à un intermédiaire locatif social (agence immobilière sociale ou association agréée par l’État) qui sélectionnera un locataire éprouvant des difficultés d’accès au logement et assurera la gestion du bail. Dans ce cas, la réduction fiscale se hisse à un taux de 20% pour Loc 1 et à un taux de 40% pour Loc 2. En outre, seule l’intermédiation locative donne accès au dispositif Loc 3 offrant la réduction d’impôt la plus élevée, de 65%. À noter, le recours à une association agrée présente l’avantage de protéger le propriétaire contre les impayés de loyer et la vacance.

LA RÉDUCTION D’IMPÔT SUPÉRIEURE À LA DÉCOTE DU LOYER

Pour connaître les plafonds de revenus du locataire fixés par l’État et le loyer maximal autorisé dans chaque ville, le bailleur peut utiliser le simulateur en ligne de l’Anah. Reste à savoir si l’avantage fiscal consenti compense bien le manque à gagner sur la quittance. Tel est bien toujours le cas mais le gain net final pour le bailleur est d’autant plus grand que la décote consentie sur le loyer est forte et que son taux marginal d’impôt (TMI - taux d’imposition s’appliquant à la tranche de revenus la plus élevée du contribuable) est élevé. Pour apprécier ce bénéfice, il convient de chiffrer la réduction d’impôt dont bénéficie le loueur, calculé sur le montant annuel du loyer décoté. Puis, il faut y soustraire la perte de loyer nette (après impôt sur le revenu et prélèvements sociaux) qu’il est obligé de consentir dans le régime Loc’Avantages. Prenons l’exemple simple d’un bien pouvant être loué 1 000€ par mois selon le loyer de marché. Le régime Loc 1 permet au propriétaire dont le TMI est de 41%, de profiter d’un avantage net de 777,60€ par an, contre 1 435,20€ en régime Loc 2. Cet avantage se hisse à 2 032,80€ s’il choisit l’option Loc 3 avec intermédiation locative.

BON À SAVOIR

65%, c’est le taux maximal de la réduction d’impôt sur le revenu – calculée sur le montant annuel des loyers encaissés – avec le régime Loc’Avantages.

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