Loueur en meublé professionnel sans le savoir

Il n’est plus nécessaire d’être inscrit au registre du commerce et des sociétés pour disposer du statut de loueur en meublé professionnel. Certains bailleurs ont automatiquement basculé dans ce régime, avec pour conséquence une augmentation des cotisations sociales à régler.

Une disposition de la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2021 (transcrite dans article L.611-1 du Code de la Sécurité sociale) passée inaperçue auprès de certains bailleurs en meublé, a pourtant signé une importante évolution de leur statut. Certains ont cette année, sans le savoir, basculé du statut de loueur non professionnel à celui de professionnel.

En effet, les bailleurs dont les recettes locatives atteignent au moins 23 000€ et excèdent les autres revenus professionnels du foyer fiscal (salaires, retraite...) sont désormais considérés comme des loueurs en meublé professionnels (LMP), qu’ils soient inscrits ou non au registre du commerce et des sociétés. Or préalablement au 1^er janvier 2021, l’inscription au RCS était requise. Désormais, dès lors que les deux premières conditions de recettes annuelles sont observées, le bailleur qui était jusqu’alors loueur en meublé non professionnel (LMNP) passe au statut professionnel.

À noter un cas spécifique concernant les locations meublées de courte durée (locations saisonnières à la nuit, semaine ou au mois) : les bailleurs de tels logements sont considérés comme des loueurs professionnels dès que le montant annuel de leurs loyers dépasse 23 000€, sans qu’il soit nécessaire que cette somme excède les autres revenus professionnels.

DES COTISATIONS SOCIALES DE 22 À 40% SELON LES CAS

En matière de prélèvements sociaux, aucun changement à signaler pour les bailleurs de meublés percevant moins de 23 000€ de loyers par an : leurs recettes locatives, taxées à l’impôt sur le revenu au titre de bénéfices industriels et commerciaux (BIC), restent soumises aux prélèvements sociaux de 17,2%.

Parmi les autres loueurs, certains vont devoir supporter désormais davantage de cotisations sociales. Le statut de LMP génère en effet des obligations sur le plan des cotisations sociales. Le bailleur doit s’affilier au régime de Sécurité sociale des indépendants (SSI, ex-RSI) sur le site de l'Urssaf et déclarer ses recettes chaque trimestre. Résultat : s’il reste assujetti à l’impôt sur le revenu, il n’est plus redevable des prélèvements sociaux forfaitaires au taux de 17,2% mais de cotisations sociales de l’ordre de 22% à 40% (selon les options prises et le montant de loyers perçus).

Si les loyers annuels ne dépassent pas 72 600€, le bailleur peut opter pour le régime de la microentreprise, avec des cotisations forfaitaires de 22% du montant des loyers. Quand les loyers sont supérieurs à ce seuil de 72 600€ ou si le bailleur décide de ne pas opter pour le régime de la microentreprise, les cotisations au taux compris entre 35 et 40% sont calculées sur le bénéfice (loyers moins les charges) et non plus sur les seuls loyers. Quand le bénéfice est nul, un forfait minimal de 1 145€ est prévu.

BON À SAVOIR

22 à 40%, c’est le taux des cotisations sociales à payer sur les loyers perçus par un loueur en meublé considéré comme professionnel.

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