L’immobilier est une composante essentielle du patrimoine des Français puisqu’il en représente les deux tiers. En matière d’investissement locatif, c’est une classe d’actifs toujours prisée dans la mesure où elle reste attractive par rapport à une obligation assimilable du Trésor (OAT) à 10 ans (l’immobilier résidentiel pouvant générer une rentabilité autour de 3% dans des métropoles régionales), est peu volatile et se valorise dans le temps.
Elle est aussi portée par des mesures incitatives en faveur du logement initiées par l’État, le plus souvent d’ordre fiscal. Ainsi, entre 1995 et 2019, pas moins de dix dispositifs d’investissement locatif ont été créés par les autorités. Certains proposent une réduction d’impôt, d’autres permettent d’amortir une partie du prix de revient du bien. Si cela a permis de vulgariser l’investissement immobilier principalement dans le neuf, cela peut également constituer un effet d’aubaine de la part de promoteurs de biens. Or les avantages fiscaux associés à tel ou tel dispositif d’investissement locatif restent les conséquences d’une stratégie patrimoniale et non l’objectif puisqu’un tel placement répond, entre autres, à un besoin de diversification de son patrimoine.
RÉCUPÉRER LE BIEN…
Si votre bien a été acquis sous le régime Censi-Bouvard, Pinel ou Scellier intermédiaire, une période de location minimale à usage de résidence principale est imposée. Lorsque celle-ci arrive à expiration, que faire ?
« Un peu plus des deux tiers des particuliers qui ont réalisé un investissement locatif type Pinel le conservent à l’issue de l’engagement de location », constate Olivier de Jenlis. Avant de vous décider, assurez-vous de pouvoir agir sur le bien sans remettre en cause l’avantage fiscal associé. En présence d’un déficit foncier déduit du revenu global, le bien doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l’imputation. « Il convient aussi de faire avec votre conseiller privé un bilan de votre investissement et de vos objectifs patrimoniaux qui ont peut-être évolué depuis son acquisition, recommande Olivier de Jenlis. Et bien sûr, effectuer un audit du marché immobilier local ».
Une fois ce bilan réalisé, différentes options sont possibles. Au terme de la période de défiscalisation, vous pouvez récupérer le bien pour l’occuper au titre de votre résidence principale ou secondaire. Ou y loger un proche. Mais également le transmettre à votre ou vos enfants en pleine propriété ou juste en nue-propriété et d’en conserver l’usufruit, l’occasion de maintenir un revenu et de commencer la transmission de votre patrimoine.
… CONTINUER DE LE LOUER…
Une autre voie consiste à continuer de le louer nu, notamment si le bien est situé dans une zone tendue, soit en prolongeant l’avantage fiscal lorsque le dispositif le permet (c’est le cas du Pinel dont la location peut être renouvelée deux fois trois ans après la période initiale de six ans), soit juste pour percevoir des revenus complémentaires soumis au régime des revenus fonciers.
Il est aussi possible de le transformer en meublé et d’opter pour le statut de loueur en meublé professionnel ou non professionnel (LMP/LMNP), le régime fiscal des bénéfices industriels commerciaux (BIC) étant parfois plus avantageux.
… OU LE REVENDRE
Enfin, si l’objectif est la revente, ce choix ne doit pas être motivé par la fin de la période de défiscalisation mais plutôt parce que le marché immobilier s’y prête. De même, faut-il le revendre occupé ou libre ? Dans le premier cas, le locataire a un droit de préemption et une décote est souvent appliquée. Le plus simple et avantageux est de le céder libre. Bien évidemment sa qualité, son emplacement, les projets urbains touchant le quartier sont déterminants pour en espérer le meilleur prix, le but étant de dégager une plus-value qui sera soumise à la fiscalité des plus-values immobilières. Là aussi, attendre la date anniversaire permet de gagner un an d’abattement supplémentaire.
PÉRENNITÉ DES DISPOSITIFS
Cependant, lorsque des dispositifs qui combinent effet de levier important en termes de défiscalisation et échéance, comme le Censi-Bouvard ou le Pinel, arrivent en fin de période, les investisseurs sont moins présents d’autant plus quand les propositions de biens sur le marché sont plus réduites.
Si autrefois un nouveau dispositif prenait le relai de l’ancien, c’est plus incertain aujourd’hui. « Malgré l’intérêt économique de telles solutions d’investissement, se pose la question de leur pérennité, fait remarquer Olivier de Jenlis. Certes, le Pinel est prorogé jusqu’en décembre 2024 et en faire a du sens, mais la réduction d’impôt accordée sera progressivement rabotée en 2023 et 2024, et les nouvelles conditions à remplir pour bénéficier de ce régime de défiscalisation à compter du 1er janvier 2023 seront de plus en plus contraignantes ». De son côté, le Censi-Bouvard se termine en théorie à la fin de l’année.
Parallèlement, les dispositifs de droit commun sans échéance fixée - le déficit foncier - ou ceux instaurés de longue date - monuments historiques, voire Malraux - sont maintenus avec une logique qui demeure dans le temps. De nombreux biens anciens nécessitent des travaux de rénovation et de mise en conformité avec les nouvelles normes thermiques et phoniques qui pourront ainsi être mises en œuvre dans la plupart des cas. « Et sans les avantages fiscaux qu’ils procurent, il deviendra difficile d’engager certains travaux trop coûteux », souligne Olivier de Jenlis.
De même, la LMP/LMNP reste un sujet pérenne avec une logique économique et qui est accessible au plus grand nombre. D’ailleurs, le déficit foncier attire de plus en plus d’investisseurs.
Quant à la location meublée, la notion de BIC est également intéressante, notamment pour les contribuables au taux marginal d’imposition élevé. En revanche, ce qui est remis en question dans le meublé, c’est davantage le type de biens visés que la fiscalité elle-même. Les résidences de tourisme, par exemple, avaient été exclues du dispositif Censi-Bouvard fin 2016. Aujourd’hui, les restrictions viennent notamment des communes à fort besoin de logements et luttant contre le meublé saisonnier.
Quels que soient le dispositif d’investissement locatif et l’option retenue à l’issue de la période d’engagement, votre conseiller privé vous accompagne dans vos choix afin d’être en adéquation avec votre stratégie patrimoniale.
