Quelle structure choisir pour gérer son patrimoine ?

Société civile de portefeuille et société civile immobilière (SCI), deux sociétés civiles de patrimoine qui permettent de gérer au mieux son patrimoine mobilier et immobilier et être moins taxé.

Pour détenir, gérer et transmettre un patrimoine familial, la création d’une société civile de patrimoine est devenue un outil quasi-incontournable. Créée par au moins deux personnes pour abriter un patrimoine immobilier, la structure la plus connue est la société civile immobilière (SCI). Mais une société civile peut également être constituée pour détenir et gérer un portefeuille de valeurs mobilières (actions, obligations, Sicav, etc.). On parle alors de société civile de portefeuille.

Les avantages de la mise en société d’un patrimoine familial sont bien connus : selon les circonstances propres à chaque famille, il peut s’agir d’éviter les aléas de l’indivision qui conviennent mal à la gestion d’un patrimoine à long terme, de mettre les associés à l’abri d’une action en partage tout en leur permettant de se prémunir contre l’entrée d’associés « indésirables », de permettre à des parents de commencer à transmettre leur patrimoine tout en gardant la main sur la gestion de leurs biens…

Au-delà de ces objectifs généraux, la constitution d’une société civile peut répondre à des préoccupations plus spécifiques, notamment en présence d’un enfant majeur incapable, ou dans les familles recomposées pour permettre au conjoint survivant de conserver la jouissance du logement commun.

LA SARL DE FAMILLE

Autre intérêt de la mise en société lorsque la SCI est destinée à abriter un patrimoine locatif : elle offre la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) et permet aux associés de maitriser leur fiscalité personnelle. Les loyers sont imposés au niveau de la société à un taux réduit (15% jusqu’à 38 120€ de bénéfices, 25% au-delà), échappent aux prélèvements sociaux et tant que la SCI ne distribue pas de dividendes, les associés ne sont pas imposables personnellement.

Mais cette option n’est intéressante que pour ceux qui ne sont pas à la recherche de revenus réguliers comme des loyers. En outre, en cas de revente du bien, elle risque de gommer une grande partie des avantages obtenus.

Il peut alors être judicieux, notamment lorsque les biens immobiliers sont destinés à être meublés, d’adopter une autre forme de société. La SARL de famille apparaît alors comme un bon compromis, en offrant aux associés la possibilité de profiter à la fois du régime fiscal attractif de la location meublée (avec la possibilité d’amortir le logement en le louant) tout en bénéficiant lors de la revente du régime favorable des plus-values immobilières des particuliers.

BON À SAVOIR

15%, c’est le taux d’imposition des loyers perçus par une SCI (jusqu’à 38 120 € de bénéfices), si on opte pour l’impôt sur les sociétés (IS) au lieu de l’impôt sur le revenu (IR).

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