SCI et location meublée : un engagement contraignant

Par défaut, les loyers tirés d’une société civile immobilière (SCI) sont assujettis à l’impôt sur le revenu. Attention au changement de régime fiscal obligatoire si la SCI intègre ensuite des biens loués en meublé.

La gestion de patrimoine n’échappe pas aux modes. Mais sur ce terrain, il arrive que deux outils faisant l’objet d’un intérêt croissant chez les épargnants se contrarient. D’un côté, les particuliers bailleurs de biens immobiliers découvrent de plus en plus nombreux les avantages d’une société civile immobilière (SCI). Une telle structure offre, en effet, des attraits pratiques et fiscaux quand il s’agit de fluidifier la gestion d’un patrimoine familial, d’en optimiser sa transmission anticipée aux enfants ou encore de séparer son immobilier de son entreprise commerciale. De l’autre, les investisseurs locatifs se tournent aujourd’hui en grand nombre vers la location meublée, en raison de sa fiscalité plus clémente.

L’IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS INCONTOURNABLES

SCI et location meublée sont-ils incompatibles ? Dans l’absolu non, mais sous condition d’opter pour un régime fiscal contraignant. En majorité, les fondateurs d’une SCI choisissent de soumettre celle-ci à l’impôt sur le revenu (IR). Ce régime dit de transparence fiscale s’applique d’ailleurs par défaut. Le résultat de la société est alors réparti entre les associés au prorata de leur part à son capital, chacun payant personnellement l’impôt sur le revenu sur sa quote-part.

Contrairement à la location non-meublée, la location meublée constitue une activité commerciale. Or, selon l’article 206 du Code général des impôts, une société civile qui se livre à des opérations présentant un caractère industriel ou commercial doit être assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS). L’activité de location meublée fait donc perdre sa transparence fiscale à la SCI. Celle-ci règle elle-même l’impôt sur son résultat, puis chaque associé est imposé à titre individuel sur la quote-part de ce bénéfice lui revenant lorsqu’elle lui est versée.

UNE MARGE DE TOLÉRANCE

Néanmoins, lorsque le montant hors taxes des recettes de nature commerciale n’excède pas 10% du montant de ses recettes totales hors taxes, la société reste redevable de l’impôt sur le revenu. De plus, un franchissement occasionnel de cette barre des 10% peut être toléré, tant que la moyenne des recettes hors taxes de l’année en cours et des 3 années précédentes n’excède pas 10%. Par ailleurs, la SCI reste également assujettie à l’impôt sur le revenu lorsque le caractère habituel de la location meublée n’est pas caractérisé, autrement dit quand la location meublée est de courte durée et n’a aucun caractère régulier.

DES PLUS-VALUES PLUS LOURDEMENT TAXÉES

Le passage de l’impôt sur le revenu à l’impôt sur les sociétés est lourd de conséquences. L’IS peut certes s’avérer plus avantageux pour certains propriétaires concernant la taxation des loyers perçus, notamment grâce à la possibilité de pratiquer un amortissement comptable de l’immeuble. Mais un vrai bilan comptable établi par un professionnel est alors incontournable. Quant aux règles d’imposition de la plus-value en cas de cession d’un bien, elles sont bien plus défavorables dans le cadre d’une SCI soumise à l’IS.

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