Les différentes thématiques d’investissement – L’immobilier et la « pierre papier »

11/08/2021 - 3 min de lecture

Décryptage Diversification du patrimoine

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Les différentes thématiques d’investissement – L’immobilier et la « pierre papier »

Vous souhaitez diversifier votre patrimoine dans l’immobilier, mais sans y consacrer une part importante de votre épargne ? La « Pierre-Papier » est un placement financier qui permet d’investir sous forme de fonds ou de titres de sociétés immobilières, moyennant une somme modeste (à partir de 200 euros).

Différentes sortes de placements peuvent être souscrits pour investir dans la Pierre-Papier : SCPI, OPCI, SCI et SIIC.

QU'EST-CE QU'UNE SCPI ?

Une Société civile de placement immobilier (SCPI) acquière et gère un patrimoine immobilier professionnel : bureaux, commerces, entrepôts, hôtels, cliniques ou maisons de retraite, immobilier résidentiel... La SCPI s'occupe de collecter de l’argent auprès de particuliers, de trouver des biens dans lesquels investir, de gérer ce parc immobilier et de redistribuer les loyers et/ou les avantages fiscaux à ses porteurs de parts, les « associés ».

Contrairement aux actions, ces parts ne sont pas cotées en Bourse.

Les SCPI appartiennent à la catégorie des Organismes de Placements Collectifs (OPC). Supervisées par l’AMF, elles n’ont pas le droit de se livrer à une activité de marchand de biens ou de promotion immobilière.

Les SCPI à capital fixe : pour atteindre le capital plafond qui a été fixé par ses statuts, la SCPI va ouvrir successivement des augmentations de capital d’un volume et d’une durée fixés par la société de gestion. Son capital va progresser par à-coups : entre deux augmentations de capital ou lorsque le plafond sera atteint, le capital ne pourra pas augmenter ou diminuer. Ainsi, si un associé veut se retirer, il lui faudra trouver un acheteur (ou plusieurs) pour reprendre ses parts, de sorte que le capital ne variera pas.

Les SCPI à capital variable : à tout moment, la SCPI peut émettre des parts nouvelles ou racheter des parts pour permettre à un associé de sortir. Des limites existent pour encadrer la variation de capital : une limite haute, le capital plafond, et une limite basse multicritères. Quand un associé se retire, la SCPI rachète ses parts en fonction du prix de marché de son patrimoine, et elle émet de nouvelles parts pour les personnes qui, dans le même temps, souscrivent. Ce mécanisme est avantageux pour l’associé-vendeur qui n’a pas à chercher un repreneur : c’est la SCPI qui s’en charge, moyennant des frais, si la demande existe.

QU'EST-CE QU'UN OPCI ?

L'Organisme de placement collectif immobilier (OPCI) se différencie de la SCPI par sa composition. En effet, on y trouve des actifs immobiliers, mais également des actifs financiers et une poche de trésorerie pour assurer une meilleure liquidité.

Il existe deux types d'OPCI : les Fonds de Placement Immobilier (FPI) et les Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV). La fiscalité applicable aux revenus distribués diffère selon la forme juridique de l'OPCI.

Ce type de fonds ne comporte aucune garantie de rendement, ni de garantie en capital.

QUELLES DIFFÉRENCES ENTRE SCPI ET OPCI ?

POURQUOI CHOISIR D’INVESTIR EN SCPI PLUTÔT QU’EN OPCI ?

Cela dépend bien sûr des objectifs que vous vous fixez. Si vous ne souhaitez pas vous exposer aux marchés boursiers et préférez investir exclusivement en immobilier, les SCPI sont plus adaptées. Votre investissement ne sera pas soumis aux aléas des produits financiers contenus dans les OPCI, et le rendement final sera plus stable.

QUELS SONT LES AVANTAGES DE LA PIERRE PAPIER ?

La Pierre-Papier offre de nombreux avantages par rapport à l’investissement immobilier en direct :

Plus accessible :
La Pierre-Papier donne accès à des actifs immobiliers de qualité et rentables (bureaux, commerces de centre-ville, petits centres commerciaux, etc.) peu accessibles aux particuliers en raison de leur rareté et de leur coût très élevé.

Mutualisation des risques :
Vous bénéficiez d’une mutualisation des risques locatifs (inoccupation, impayés, etc.) grâce au nombre élevé d’immeubles et de locataires. Le risque est également réparti grâce à la diversité des locataires (tailles, secteurs), à la nature des biens (bureaux, commerces, santés, logistiques, etc.) et des secteurs géographiques (Ile-de-France, Paris, Régions, Europe).

Cession des parts :
Il est possible de ne céder qu’une partie de son placement, à hauteur des besoins rencontrés, là où il est impossible de ne vendre qu’une partie de son logement.

Pas de contrainte de gestion :
C’est la société de gestion qui, avec l’argent collecté, va acheter les immeubles, les gérer, les louer et les valoriser. Le souscripteur ne s’occupe de rien.

Quelle est la durée de placement recommandée ?
De même que l’on n’achète pas, en théorie, un appartement pour le revendre à court terme, la souscription de Pierre-Papier doit être envisagée et réalisée sur le long voire le très long terme :

Temps nécessaire à la société de gestion pour concrétiser la valorisation des actifs immobiliers (cessions et acquisitions, travaux, relocation…) ;
Frais acquittés à la souscription qui sont d’autant mieux amortis que la durée de détention de ces actions est longue ;
Intégration des OPCI dans les unités de compte (UC) des contrats d’assurance vie qui sont eux-mêmes des placements de long terme.

En général, la durée minimum recommandée est de 8 à 10 ans.

Il est même envisageable d’acheter des actions sans intention de les revendre afin notamment de constituer un capital générateur de compléments de revenus, qui seront perçus tout au long de la vie active puis de la retraite avant d’être transmis aux héritiers.

À lire également : Comment gérer son portefeuille boursier efficacement

© Crédit Agricole S.A. – Août 2021
Article à caractère informatif et publicitaire.
Certains produits et services mentionnés dans cet article peuvent être commercialisés par le Crédit Agricole : renseignez-vous sur leur disponibilité dans votre Caisse régionale.
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