EN QUOI CONSISTE LE DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE (DPE) ?
Alexis de Coster : Le DPE, créé en 2006, a pour vocation d’informer le propriétaire, l’acquéreur ou le locataire sur la consommation énergétique et le taux d’émission de gaz à effet de serre (GES) d’un logement (appartement, maison) qui se voit attribuer une note allant de A (le plus économe) à G (le plus énergivore).
Claire Ventejou : Pour rappel, les secteurs résidentiel et tertiaire sont le deuxième poste d’émissions de GES en France avec environ 25% des émissions. Le DPE identifie le poids carbone des logements afin de lutter contre les passoires thermiques estimées à 4,8 millions. Tout cela s’inscrit dans la Stratégie nationale bas-carbone de la France qui vise une neutralité carbone à l’horizon 2050.
LA RÉALISATION D’UN DPE EST-ELLE OBLIGATOIRE ?
ADC : Le DPE fait partie des diagnostics immobiliers obligatoires (installation électrique, amiante, plomb, termites…) et doit être effectué lors d’une vente ou d’une location en France métropolitaine, excepté pour les biens destinés à être occupés moins de quatre mois par an.
Sont donc concernés les propriétaires/vendeurs et les propriétaires/bailleurs qui doivent intégrer le DPE au dossier de diagnostic technique (DDT) remis lors de la vente ou de la signature du bail.
QUI DOIT LE RÉALISER ? ET QUEL EST SON COÛT ?
ADC : D’une durée de dix ans (1), le DPE est réalisé par un diagnostiqueur professionnel certifié qui doit respecter une méthode de calcul et un logiciel spécifique. C’est même une obligation, puisque le recours à un professionnel non certifié vous expose à une amende de 1 500 euros.
Le ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales a donc mis en ligne un annuaire officiel des diagnostiqueurs (2).
Tous les diagnostics sont à la charge du bailleur ou du vendeur. Plus technique et précis, son prix se situe dans une fourchette comprise entre 100 et 250€ (contre 60 à 120€ auparavant) selon la taille et les spécificités du bien.
LE 1ER JUILLET 2021, LA RÉFORME DU DPE EST ENTRÉE EN VIGUEUR. QUELLES EN SONT LES PRINCIPALES NOUVEAUTÉS ?
CV : Alors qu’il n’avait jusqu’à présent qu’une valeur informative, le DPE devient juridiquement opposable au même titre que les autres diagnostics immobiliers. Il est contractuel et engage le vendeur auprès de son acquéreur et le bailleur auprès de son locataire.
L’opposabilité signifie qu’un vendeur/bailleur engagera sa responsabilité en cas d’erreurs préjudiciables pour un futur acheteur ou locataire. Ce dernier pourra se retourner contre lui et demander une compensation (baisse du loyer, du prix de vente) en cas de DPE erroné, voire faire appel à la justice.
Le DPE est une garantie supplémentaire et renforce la protection du consommateur. Le caractère opposable bénéficie aussi aux vendeurs et bailleurs qui pourront se retourner contre l’entreprise ayant réalisé le DPE.
ADC : Dans la nouvelle version du DPE, seule la méthode de Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements, dite « 3CL », est maintenue, celle « sur les factures » étant supprimée.
Pas nouvelle en soi, la méthode « 3CL » connaît une légère évolution avec la prise en compte des caractéristiques intrinsèques de chaque élément constructif et de cinq postes de consommation énergétique : chauffage, eau chaude sanitaire, éclairage, climatisation, auxiliaires (VMC et chauffage).
Elle se veut également plus structurante et précise en matière de résultat. Toutefois, les autorités ont dû revoir leur copie pour les logements construits avant 1975 qui, dans 40% des cas, étaient déclassés en F et G. Le ministère chargé du Logement a donc publié un nouveau mode de calcul pour ces biens (3).
Précision : les DPE des logements classés F ou G seront réédités automatiquement par les diagnostiqueurs, sans frais pour les propriétaires ; pour ceux classés D ou E, les propriétaires pourront demander une réédition de leur DPE, sans frais supplémentaires.
L’AFFICHAGE DU DPE A AUSSI CHANGÉ.
CV : Dans un souci d’enrichir l’information, de la rendre plus accessible et lisible, le design de l’affichage du DPE a été revu.
Désormais, la page de garde mentionne deux schémas classant le logement de A à G sur sa consommation d’énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. Y figure également une estimation en euros de la facture énergétique du bien. Celle-ci sera d’affichage obligatoire sur les annonces immobilières dès le 1er janvier 2022.
S’ajoutent plusieurs schémas relatifs aux caractéristiques du logement comme la déperdition de chaleur, le confort d’été hors climatisation, l’isolation, la ventilation… Divers conseils et solutions sont proposés pour chaque caractéristique.
Des travaux jugés essentiels et leur montant estimé sont aussi précisés, ainsi que des travaux pouvant être envisagés pour atteindre un seuil de performance recommandé.
LA « VALEUR VERTE » A-T-ELLE UN EFFET SUR LE PRIX DES LOGEMENTS ?
ADC : La « valeur verte » désigne l’augmentation de la valeur vénale engendrée par une meilleure performance énergétique et environnementale d’un bien immobilier par rapport à un autre, toutes les autres caractéristiques étant égales par ailleurs (Source : Notaires de France).
À terme, elle sera davantage prise en compte avant l’acquisition ou la location d’un logement. Les travaux de rénovation énergétique entrepris, au-delà d’en améliorer son quotidien, se répercuteront sur les prix. En 2019, les biens anciens notés A ou B se sont vendus entre 4 et 20% plus cher qu’un bien étiqueté D ; ceux classés F ou G se sont cédés entre 2 et 18% moins cher (4).
ÉRADIQUER LES PASSOIRES THERMIQUES
Promulguée le 24 août 2021, la loi Climat et résilience (5) scelle l’engagement de la France de réduire de 40% ses émissions de gaz à effet de serre d’ici à 2030. Un objectif qui passe par l’éradication des passoires thermiques et une rénovation massive des logements.
Dès 2022, la réalisation d’un audit énergétique est obligatoire lors de la vente de logements non soumis au régime de la copropriété appartenant aux classes F ou G du DPE. L’audit devra même être fourni à tout potentiel acquéreur lors de la première visite. Une obligation étendue à partir de 2025 et 2034 aux logements classés respectivement E et D.
Par ailleurs, l’augmentation des loyers des logements classés F et G sera conditionnée à la réalisation de travaux de rénovation énergétique à compter de 2023.
Il s’agit d’un premier signal important avant l’entrée en vigueur des interdictions de mise en location des logements les plus énergivores. Car d’ici à 2025, il sera interdit de louer des logements G (2028 pour les F), puisqu’ils seront considérés comme indécents au regard de la loi.
Le locataire pourra exiger de son propriétaire qu’il effectue des travaux et plusieurs mécanismes d’information, d’incitation et de contrôle viendront renforcer ce droit pour le locataire. Il en sera de même pour les logements E à partir de 2034. Justement, pour inciter un particulier à effectuer les travaux, il pourra s’adresser à un interlocuteur unique qui l’accompagnera sur la nature des travaux à réaliser, le plan de financement, l’obtention de toutes les aides disponibles et le suivi des travaux.
(1) Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu'au 31 décembre 2024 ; ceux réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 le sont jusqu'au 31 décembre 2022.
(2) http://diagnostiqueurs.din.developpement-durable.gouv.fr/index.action
(3) https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000044202205
(4) La valeur verte des logements en 2019 - Notaires de France
(5) https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000043956924
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© Magazine Regards partagés Crédit Agricole Banque Privée - Edit 360 - Décembre 2021
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