Vente de l’usufruit temporaire de parts sociales

Le conseil d’État* vient de préciser la méthode à retenir pour évaluer le prix de vente de parts sociales faisant l’objet d’un usufruit temporaire.

Un couple exerce son activité d’hôtel-restaurant à travers une SARL. Il détient par ailleurs les locaux à travers une SCI, qui a financé leur acquisition par emprunt bancaire et qui les loue à la SARL. La SCI lui cède l’usufruit de la totalité de ses parts sociales pour une durée de 20 ans.

Comment déterminer la valeur de l’usufruit des parts sociales ainsi vendues, laquelle sert à calculer les droits de mutation à titre onéreux ?

Dans cette situation, elle s’évalue en fonction des flux de revenus futurs attendus. L’administration retient, comme revenus attendus, les loyers annuels, actualisés à 5% sur 20 ans (soit un montant de 632 533€).

Le conseil d’État donne raison aux contribuables qui retiennent comme valeur les distributions de dividendes (soit un montant de 460€).

En effet, en acquérant l’usufruit des parts sociales, la SARL n’acquiert qu’un droit aux dividendes, seuls revenus auxquels a droit l’usufruitier en tant que tel.

^* CE, 30 sept. 2019, n°41985

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