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Viager : une option pour votre retraite

Vendre un logement en viager, c’est s’assurer des revenus complémentaires à vie, après avoir perçu un capital immédiat au moment de la transaction, tout en conservant la jouissance de son logement. Avantages et inconvénients d’une telle opération.

La cession d’un bien en viager constitue une transaction immobilière spécifique, permettant au vendeur de percevoir une rente à vie. Dans la quasi-totalité des opérations en viager, ce vendeur – que l’on nomme le crédit-rentier - peut continuer à occuper son logement jusqu’à la fin de ses jours, pendant toute la durée de versement de la rente. Ce n’est qu’à son décès que l’acheteur – nommé lui le débit-rentier – récupère la pleine possession du bien, assortie bien sûr du droit de l’occuper, de le louer ou de le revendre.

UN CAPITAL, PUIS UNE RENTE

Dès la signature de l’acte chez le notaire, le vendeur perçoit un capital, dit le bouquet. Cette somme d’argent correspond le plus souvent à un montant équivalent à 30 ou 40% de la valeur vénale du logement. Ensuite, il encaissera les mensualités de la rente viagère, celles-ci étant calculées sur la base de 60 à 70% de la valeur du bien et d’autres paramètres, à savoir principalement l’espérance de vie statistique du ou des crédit-rentier(s). Ce revenu périodique est revalorisé annuellement, selon un indice prévu dans le contrat de vente. Si le vendeur vit plus longtemps que cette échéance théorique, il sera gagnant. Mais s’il décède préalablement, l’acheteur aura fait une bonne affaire, le bien lui revenant à terme moins cher que sa valeur au moment de la transaction.

DES HÉRITIERS PÉNALISÉS

Le principal frein à une cession en viager pour certains propriétaires tient au fait que le logement vendu sort du patrimoine du crédit-rentier. À son décès, ses héritiers ne bénéficieront qu’aucune part sur ce bien. Cet écueil peut s’avérer rédhibitoire quand le patrimoine du vendeur est pour majeure partie composé d’un seul logement. Une cession en viager prive alors ses héritiers - souvent ses enfants - de l’essentiel de l’actif successoral du défunt. Une telle transaction est donc susceptible d’intéresser en priorité les personnes disposant d’un patrimoine étoffé, comportant par exemple plusieurs biens immobiliers (ou n’ayant pas d’héritiers directs). Un seul bien peut être extrait, dans ce cas, du patrimoine susceptible d’être transmis à ses descendants.

Ce logement génèrera des revenus complémentaires pour la retraite, avec peu de risques de défaut de paiement. En effet, à la première défaillance de la part de l’acheteur, le crédit-rentier peut solliciter l’annulation de la vente, sans avoir à rembourser le bouquet ou encore les mensualités qu’il a préalablement perçues. Une sanction lourde pour l’acheteur qui n’honorerait pas son engagement.

 

© Alexandre Roman – Uni-médias – Octobre 2021
Article à caractère informatif et publicitaire.

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