L’ESSOUFFLEMENT DU MARCHÉ RÉSIDENTIEL OBSERVÉ EN 2022 SE POURSUIVRA-T-IL EN 2023 ?
Olivier Éluère - Très dynamique en 2021, le marché résidentiel a montré des signes d’essoufflement en 2022 avec un recul des ventes qui devrait se poursuivre en 2023. Il faut toutefois distinguer l’immobilier ancien du neuf.
Dans l’ancien, le nombre de ventes a baissé de 5,4% en 2022 à 1 109 000 unités, et pourrait reculer de 15% en 2023, soit 950 000 environ, ce qui reste un niveau élevé. Dans le neuf (filière promoteurs et maisons individuelles hors promoteurs), les ventes se sont nettement dégradées en 2022 (- 20%) et diminueraient de 5% en 2023.
COMMENT EXPLIQUEZ-VOUS LA CORRECTION DU NEUF ?
O. E. - Elle s’explique en grande partie par un effet d’offre. Celle-ci est pénalisée par la rareté et les prix élevés du foncier, le délai d’obtention des permis de construire, l’envolée des coûts des matériaux de construction et l’entrée en vigueur début 2022 de la nouvelle réglementation environnementale pour la construction (RE 2020).
S’ajoute un effet demande, qui vaut aussi pour l’ancien. Le conflit en Ukraine et l’inflation élevée dégradent la confiance des ménages et réduisent le pouvoir d’achat. Et côté investissement immobilier locatif, le dispositif Pinel (1) est moins attractif.
SANS OUBLIER LA HAUSSE DES TAUX D’INTÉRÊT
O. E. - C’est le principal facteur négatif. Ils ont fortement remonté, notamment les taux OAT (2) à 10 ans qui sont passés de - 0,06% en moyenne en 2021 à 1,6 % en moyenne en 2022. Ils devraient fluctuer entre 2,9 % et 3,2% en 2023.
Cependant, cette hausse est répercutée graduellement sur les taux de crédit à l’habitat via le mécanisme du taux d’usure, c’est-à-dire le taux maximum auquel une banque a le droit de prêter. Un plafonnement qui conduit à exclure certains acheteurs.
Calculé tous les trimestres, il ne reflétait pas la réalité du marché du fait du décalage entre des taux d’intérêt moyens des crédits à l’habitat augmentant rapidement et un taux d’usure jugé trop bas. Pour que ce dernier ne devienne pas un frein à l’offre de crédit à l’habitat, la Banque de France le publie mensuellement pour les taux applicables jusqu’au 1er juillet 2023. Cela va accélérer un peu les hausses du taux d’usure et débloquer certains dossiers de prêt. Ainsi, le taux d’usure (3) et le taux de crédit à l’habitat devraient remonter respectivement à 5,5% et 4,2% en fin d’année.
CELA PEUT-IL SE RÉPERCUTER À LA BAISSE SUR LES PRIX ?
O. E. - Il faut souligner que la capacité d’achat des primo-accédants reste acceptable et que les prix ne sont globalement pas surévalués en France. La hausse des taux peut en partie être compensée par une stabilisation, voire une faible baisse des prix, un apport personnel plus élevé et une légère réduction de la surface achetable.
Par ailleurs, les facteurs structurels de soutien à la demande restent présents : volonté d’être propriétaire, recherche d’habitat plus vert et plus confortable, démographie, préparation de la retraite, effet valeur refuge. De plus, le modèle français du crédit à l’habitat est prudent et solide, avec des critères d’octroi stricts, et des crédits essentiellement à taux fixe.
En 2023, les prix seraient en très léger repli en moyenne dans l’ancien, - 1%. Mais en croissance intra-annuelle, ils baisseraient de 4% en raison de la hausse des taux et du recul des ventes. Mais aussi des reventes de passoires thermiques, c’est-à-dire dont le diagnostic de performance énergétique est de classe F ou G. De nombreux propriétaires-bailleurs envisagent de céder ces biens avec une décote, car trop coûteux à rénover. Certaines villes moyennes pourraient rester attractives et d’autres enregistrer une légère baisse des prix, notamment dans les grandes villes comme Bordeaux, Lyon, Nantes ou Paris.
(1) https://www.credit-agricole.fr/banque-privee/conseils/magazine/tout-un-mag/pinel-deux-dispositifs-vont-cohabiter.html
(2) Obligations assimilables du Trésor.
(3) Les taux d’usure sont consultables sur le site de la Banque de France
" Retrouvez le sommaire du magazine Regards partagés en cliquant ici. "
