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Investissement locatif : quelles solutions à la fin de l’engagement

29 aoû
Investissement locatif : quelles solutions à la fin de l'engagement
Immobilier

il y a 2 mois

Continuer de louer un logement en location nue, le vendre, le transmettre…
autant d’options en fonction de vos objectifs.

Entre 1996 et 2014, pas moins de 8 dispositifs d’investissement locatif ont été créés. Certains proposent une réduction d’impôt, d’autres permettent d’amortir une partie du prix de revient. Des avantages fiscaux qui séduisent les investisseurs même si Jean-Noël Puaud, conseiller privé au Crédit Agricole Atlantique-Vendée, rappelle qu’“ils restent des conséquences de votre stratégie patrimoniale et non un objectif. Car lorsqu’on réalise un investissement locatif, c’est pour, entre autres, diversifier son patrimoine”.

Si votre bien a été acquis via l’un de ces régimes, votre engagement de location est peut-être déjà fini ou en phase de l’être. C’est le cas des dispositifs Besson, Robien ou Borloo neuf. Dès lors, la question de conserver le logement ou de le céder, se pose.

Avant de vous décider, assurez-vous de pouvoir agir sur le bien sans remettre en cause l’avantage fiscal. Les différents régimes imposent une location à usage de résidence principale pour une durée minimale propre à chaque dispositif. De plus, “si un déficit foncier a été constaté et que vous l’avez déduit de votre revenu global, le bien doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l’imputation”, prévient Jean-Noël Puaud. Sinon, vous devrez rembourser à l’administration fiscale les sommes déduites. Il convient aussi de revalider les objectifs fixés au moment de l’investissement  : complément de revenu pour la retraite, financement des études des enfants, constitution d’un patrimoine immobilier…

Si le marché locatif est porteur, continuer de louer peut être opportun. “Certains régimes (Robien classique et Borloo neuf) autorisent d’ailleurs une prorogation de l’engagement de location tout en continuant d’amortir le coût de votre bien”, indique Jean-Noël Puaud. Votre patrimoine reste ainsi équilibré entre actifs immobiliers et financiers. Une autre voie consiste à louer votre bien nu car il génère un taux de rendement attractif, ou parce que votre stratégie est de maintenir un patrimoine locatif. Vous acceptez alors une imposition au régime des revenus fonciers. En revanche, si vous prévoyez de revendre le bien, le choix de sa situation géographique, sa qualité et l’environnement économique au moment de l’achat sont déterminants. Cela valorisera la cession. L’objectif étant de dégager une plus-value qui sera soumise à la fiscalité des plus-values immobilières.

Enfin, il est possible de transmettre le bien à ses enfants en pleine propriété ou juste en nue propriété et d’en conserver l’usufruit. “Cela permet à la fois de maintenir un complément de revenus et de commencer la transmission de votre patrimoine”, déclare Jean-Noël Puaud. Votre conseiller privé vous accompagne pour prendre une décision en adéquation avec votre stratégie patrimoniale.

CESSION ANTICIPEE

En cas de vente avant la fin de votre engagement de location, les réductions d’impôts imputées ou les amortissements déduits seront alors repris par l’administration fiscale. Seules exceptions à la règle : l’invalidité du propriétaire ou de son conjoint sous certaines conditions, leur licenciement ou leur décès.