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Marché de l’immobilier : un léger tassement attendu en 2018, déjà amorcé

19 juin
Immobilier

il y a 1 mois

Pour Olivier Eluère, économiste à Crédit Agricole SA, le recentrage des dispositifs Pinel et PTZ, ainsi qu’un couple prix/taux moins attractif vont y contribuer.

Comment s’est comporté le marché immobilier en 2017 ?

Le marché du résidentiel a enregistré une année record en 2017. Dans l’ancien, on dénombre 96000 ventes, soit une hausse de 14% sur un an. Un record absolu en niveau jamais atteint en France ! Pour autant, on ne peut pas parler de bulle dans la mesure où les prix connaissent une progression contenue de l’ordre de 3 % sur l’année 2017 (Insee), avec des hausses plus marquées dans les grandes villes (9 % à Paris). Par ailleurs, la vitesse de rotation du parc de logement est inférieure à celle du boom du début des années 2000.

Dans le neuf, les ventes ont été importantes sans connaître les niveaux records de l’ancien. 130 000 ventes ont ainsi été enregistrées dans le neuf promoteur (+2 % par rapport à 2016) et 135 000 dans le neuf hors promoteur (+1 % en maisons individuelles). En termes de prix, les hausses sont en reprise modérée dans le neuf promoteur : +0,6 % pour les appartements et +2,1 % pour les maisons. Ce décalage avec l’ancien s’explique par un problème d’offre puisque les mises en vente sont en recul (baisse des nouveaux programmes). Et du côté de la demande, si le dispositif Pinel et le PTZ (prêt à taux zéro) ont soutenu le marché, les incertitudes quant à leur prorogation ont pesé sur les décisions d’acheter ou pas.

Pour 2018, quel est alors votre scénario ?

Le marché devrait connaître à nouveau une bonne dynamique, mais un emballement du marché semble peu probable. On s’oriente davantage vers un atterrissage en douceur car il sera difficile de renouveler l’exercice dans l’ancien. D’ailleurs, on constate sur les premiers mois de l’année des signes de tassement avec un léger freinage de l’encours du crédit habitat (+5,6 % en avril après +6,2 % fin 2017 %), et un flux de nouveaux crédits accordés (hors rachats) en baisse de 9,5 % au premier trimestre. Il y a donc moins de montants de crédits octroyés et donc moins de ventes a priori. Le cumul des ventes est aussi en retrait (953 000 ventes en avril 2018 contre 960 000 en décembre 2017). Au global, sur 2018, les ventes dans l’ancien devraient enregistrer un repli de 5 à 6 %, de 8 % dans le neuf promoteur et de 9 % dans le neuf en maisons individuelles.

Quelles en sont les raisons ?

Dans le neuf, si les dispositifs Pinel et PTZ ont été prorogés pour 4 ans, leur recentrage sur les zones tendues (Île-de-France, Côte d’Azur…) va réduire le nombre des transactions. Le Pinel est recentré sur ces zones dès 2018 (sauf si la demande de permis a été déposée fin 2017). Quant au PTZ, il est maintenu en zones tendues en 2018-2019. Mais la réduction de 40 % à 20 % de la part du prêt dans le coût d’acquisition va réduire le nombre d’achats. Ce n’est qu’en 2020 que le PTZ sera rendu impossible en zones tendues. L’idée est de réduire le déficit de logements neufs sur ces zones et d’y faire baisser les prix. Avec le risque d’avoir moins de ventes en zones non tendues puisque ces mesures fiscales ne joueront plus ou moins.

Dans l’ancien, la capacité d’achat des ménages commence à se réduire sous l’effet conjugué d’une remontée des prix et des taux qui ne baissent plus. Le coût global devient plus cher et explique pourquoi les acheteurs sont plus prudents et attentistes.

Qu’est-ce qui pourrait influer sur ce marché ?

L’un des principaux facteurs d’incertitude reste l’évolution des taux d’intérêt, notamment les obligations d’Etat à 10 ans (OAT), qui, en cas de hausse, entraînerait celle des taux de crédits. La hausse des taux longs sera modérée et liée notamment à la réduction graduelle des achats de titres par la BCE. D’autres éléments peuvent peser sur les taux longs comme le retour de l’inflation avec la hausse des matières premières ou une croissance économique meilleure en Europe. Les OAT à 10 ans devraient donc remonter peu à peu vers 1,05 % fin 2018 et 1,50 % fin 2019.

Quelles seront les conséquences des réformes gouvernementales sur le marché de l’immobilier ?

Comme indiqué précédemment, cela va davantage peser à l’horizon 2020 notamment pour le PTZ avec des effets négatifs dans le secteur des maisons individuelles.

Pour ce qui est du choc d’offre annoncé dans le projet de loi ELAN (Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique), les mesures visant à faire baisser le prix du foncier, à développer de grands projets d’urbanismes, à transformer des bureaux en logements… devraient permettre, dans les zones tendues, d’accroître l’offre de nouveaux programmes et de faire baisser les prix des terrains, donc les prix du neuf. La hausse de l’offre et la baisse des prix stimuleraient les achats dans le neuf et permettraient un rééquilibrage avec l’ancien. Le Grand Paris et les Jeux Olympiques de 2024 auront aussi des effets favorables sur la construction. Mais tout cela ne sera pas immédiat et l’effet sur la construction et la vente de logements en 2018 sera de toute façon très faible, compte tenu des délais de réalisation d’une opération immobilière.

Quant à l’impôt sur la fortune immobilière, il y a un effet de niche (1 % des ménages concernés). L’impact sur le logement sera donc limité, avec une baisse probable des nouveaux investissements locatifs (neufs ou anciens) ou des achats de résidences secondaires de cette catégorie d’acheteurs, mais a priori pas de reventes massives de logements.


Olivier Eluère, économiste à Crédit Agricole S.A.