EST-CE QUE LE DPE EST OBLIGATOIRE POUR UNE LOCATION ET DEPUIS QUAND ?
Depuis le 1er janvier 2023, les biens immobiliers qualifiés de passoires thermiques ne sont légalement plus louables.
Ainsi, dès lors que la consommation d’énergie estimée par le diagnostic de performance énergétique (DPE) excède 450 kWh par mètre carré et par an, soit un logement étiqueté G +, le bien est interdit à la location. Le propriétaire est tenu par la loi de fournir un DPE valide, prouvant le respect ce seuil.
Mais en cas de reconduction tacite du bail, le locataire est-il en droit d’exiger un tel document ? C’est la question qu’a posée la députée Annaïg Le Meur en fin d’année 2022.
UN LOCATAIRE PEUT-IL DEMANDER UN DPE ?
Le ministère de la Transition écologique rappelle qu’en vertu de la loi, le propriétaire n’a pas obligation de fournir « pro-activement » un DPE à son locataire lors de la reconduction tacite du bail. En effet, la loi du 6 juillet 1989 qui régit les rapports locatifs dispose qu’un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature […] » (article 3-3). L’obligation de remise du document ne vise donc pas la reconduction tacite du bail puisqu’aucune signature n’est nécessaire à cette étape de la location. Mais le ministère précise que le locataire « est en revanche en droit d’exiger un DPE valide lors d’une reconduction tacite pour pouvoir justifier du respect du critère de décence ».
En pratique, le bailleur n’a pas à le fournir spontanément lors de la reconduction tacite du contrat mais si son locataire l’exige, il doit le faire.
COMBIEN DE TEMPS EST VALABLE UN DPE POUR UNE LOCATION ?
Tout locataire qui pense que son logement entre dans la catégorie des passoires thermiques, à l’échéance de son bail (généralement au terme de chaque période de 3 ans pour un logement loué vide ou de chaque année pour un logement loué meublé), a intérêt à demander au propriétaire communication d’un DPE valide : 10 ans en principe, mais seulement valables jusqu’au 31 décembre 2022 pour ceux réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 et valables jusqu’au 31 décembre 2024 pour ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021.
LES RECOURS DU BAILLEUR
- Si le loueur refuse, le locataire peut faire établir un DPE à ses frais (à partir de 100€ selon la taille du logement, le mode de chauffage, le lieu d’habitation). - Si le DPE est mauvais, il convient de prévenir son bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception et de lui demander qu’il précise, par écrit, les travaux de mise en conformité qu’il s’engage à effectuer et le délai de réalisation de ces travaux.
- Si le loueur conteste les signes de non-décence, il faut le mettre en demeure de réaliser des travaux, toujours par lettre recommandée avec accusé de réception. Passé un délai de 2 mois sans réaction de sa part, il est conseillé de faire appel à la commission de conciliation des loyers de son département (adresse en préfecture). Elle entendra les deux parties et tentera, gratuitement, de trouver une solution amiable au litige.
Sans résultat, il est possible de saisir le juge afin de contraindre le bailleur à réaliser les travaux nécessaires dans un certain délai et éventuellement sous astreinte, c’est-à-dire en prévoyant des pénalités par jour de retard, lui imposer de réduire ou suspendre le paiement du loyer jusqu’à la réalisation des travaux ainsi que le condamner à payer des dommages et intérêts.
Une assurance de protection juridique peut accompagner le locataire dans sa démarche judiciaire et participer au financement de la procédure.
Rappelons que depuis le 24 août 2022, les loyers des logements en cours de location dont le DPE affichent une étiquette F ou G sont gelés. Impossible donc pour le bailleur de réviser à chaque date anniversaire du contrat, le loyer selon l’indice trimestriel de révision des loyers (IRL).
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© Chantal Masson – Uni-médias – Juillet 2023
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