La fiscalité de la société civile immobilière (SCI) en 5 points

Contrairement à une idée reçue, la SCI ne permet pas d’éluder l’impôt. En revanche elle bénéficie de conditions fiscales spécifiques. Rappel.

La société civile immobilière (SCI) fait l’objet de règles d’imposition particulières et n’est pas à l’abri de quelques pièges. La check-list des principaux impôts qui la concerne.

1. IMPÔT SUR LE REVENU

Deux cas de figure possibles :

La SCI ne perçoit pas de revenus. Ce sera le cas par exemple, si une SCI familiale met à la disposition gratuite d’un de ses associés un logement. Il suffit alors à la SCI de faire une déclaration d’absence de revenus locatifs.
La SCI perçoit des revenus. Si la SCI a réalisé un investissement locatif et perçoit des loyers, elle doit les déclarer chaque année, mais n’acquittera pas l’impôt. Elle répartira le bénéfice (ou le déficit) entre les associés, chacun déclarant sa part sur laquelle il sera imposé.

BON À SAVOIR

Une SCI qui ne perçoit pas de revenus ne peut pas déduire de charges.

2. IMPÔTS LOCAUX

La société civile immobilière (SCI) n’est pas redevable de la taxe d’habitation, réclamée directement à l’occupant du logement au 1^er janvier.
En revanche, elle supporte la taxe foncière, une charge non récupérable sur les locataires. La loi sur les baux d’habitation interdit en effet de leur répercuter cet impôt. Elle peut toutefois en demander le remboursement à un associé lorsque celui-ci occupe gratuitement le logement.

3. IMPÔTS SUR LES PLUS-VALUES

Sur ce point, la société civile immobilière (SCI) ne bénéficie pas d’un régime de faveur. Non seulement le jour où elle revend un bien, elle est redevable pour le compte de ses associés de l’impôt sur les éventuelles plus-values engrangées (différence entre le prix de vente et d’achat du bien). Mais quand un associé cède ses parts, il doit aussi payer l’impôt s’il réalise une plus-value.

D’où l’importance lors de la signature des statuts de votre SCI de ne pas fixer la valeur des parts à un montant dérisoire. Idéalement, son capital doit correspondre au montant de votre investissement.

BON À SAVOIR

L’exonération de plus-value sur la vente de la résidence principale s’applique aussi en SCI, sur la fraction de l’immeuble effectivement occupé par
un associé à titre de résidence fiscale, et pour la quote-part de plus-value revenant à cet associé

4. IMPÔT SUR LA FORTUNE IMMOBILIÈRE (IFI)

Les parts de SCI entrent dans la base de calcul de l’IFI dû par les particuliers détenteurs d’un patrimoine immobilier supérieur à 1,3 million d’euros.
La valeur des parts est égale à celle des biens de la SCI, déduction faite des éventuelles dettes (solde de prêts en cours, notamment).
En cas de démembrement de propriété, seul l’usufruitier reste redevable de l’IFI, calculée sur la valeur des parts en pleine propriété. Le nu-propriétaire quant à lui en est exonéré.

5. OPTION POUR L’IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS (IS)

En optant pour l’IS, la SCI peut déduire de ses recettes l’intégralité de ses charges, amortir ses immeubles et récupérer la TVA.
Une option toutefois à réserver aux investissements lourds comportant de gros travaux. Car, en contrepartie, la SCI doit tenir une comptabilité commerciale et perd la transparence fiscale.

BON À SAVOIR

Depuis la loi de finances pour 2019, les sociétés qui ont opté pour l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés pourront y renoncer jusqu’au cinquième exercice suivant celui au titre duquel l’option aura été exercée. Une fois passé ce délai, l’option pour l’IS deviendra irrévocable. Attention, tout changement de régime fiscal en cours d’existence de la société peut déclencher la taxation des plus-values latentes sur les immeubles de la SCI.

Article à caractère informatif et publicitaire.

Les informations présentes dans cet article sont données à titre purement indicatif et n’engagent pas la responsabilité du Crédit Agricole ; elles n’ont en aucun cas vocation à se substituer aux connaissances et compétences du lecteur. Il est vivement recommandé de solliciter les conseils d’un professionnel.

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