La fiscalité de la société civile immobilière (SCI) en 5 points

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La fiscalité de la SCI : l’essentiel en 150 mots

• La SCI est en principe « translucide » : ce sont les associés qui sont imposés personnellement sur leur quote-part de bénéfices.
• Si un logement est mis à disposition gratuite d’un associé, la SCI ne peut ni intégrer de loyer fictif ni déduire les charges afférentes.
• La taxe d’habitation est supprimée pour les résidences principales mais reste due pour les résidences secondaires ou logements vacants.
• La taxe foncière reste à la charge du propriétaire, non récupérable sur les locataires.
• Un associé occupant gratuitement un bien peut rembourser tout ou partie de cette taxe à la SCI.
• Les plus-values sont imposées entre les mains des associés au prorata de leurs parts, avec abattements selon la durée de détention.
• Les parts de SCI entrent dans l’assiette de l’IFI.
• En optant pour l’IS, la SCI devient opaque, peut amortir ses biens, mais perd la transparence fiscale. Option irrévocable après 5 exercices.

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La société civile immobilière (SCI) fait l’objet de règles d’imposition particulières et n’est pas à l’abri de quelques pièges. La check-list des principaux impôts qui la concerne.

1. SCI et impôt sur le revenu

Une société civile immobilière translucide est une société qui bénéficie de la transparence fiscale. C’est-à-dire que ceux qui sont ses associés, sont personnellement soumis à l'impôt pour la part de bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société.

Si la société met à disposition d’un associé le logement, elle n’a pas à comprendre dans ses recettes brutes la valeur locative de ce logement mais en contrepartie, les charges afférentes au logement ne sont pas admises en déduction.

2. Société civile immobilière et impôts locaux

La taxe d’habitation est totalement supprimée depuis le 1^er janvier 2023 pour tous les contribuables sur les résidences principales. Elle reste néanmoins applicable aux résidences secondaires et à certains logements vacants.

En revanche, la taxe foncière reste due par le propriétaire du logement. C’est une charge non récupérable sur les locataires : la loi interdit en effet de leur en répercuter le coût.

Si un associé occupe gratuitement un logement appartenant à la SCI, il peut toutefois être convenu entre associés qu’il rembourse tout ou partie de cette charge.

3. Société civile immobilière et impôts sur les plus-values

Sur ce point, la société civile immobilière (SCI) ne bénéficie pas d’un régime de faveur.

En cas de cession d’un bien immobilier dont la SCI est propriétaire, l'immeuble étant la propriété de la SCI, la plus-value est calculée en fonction de la date d'acquisition et de cession du bien par la société, mais reste imposable au nom de chaque associé présent à la date de la cession de l'immeuble au prorata des parts détenues. La plus-value est ensuite réduite par des abattements selon la durée de détention : 22 ans pour l’impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux.

4. SCI et impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Les parts de SCI entrent dans la base de calcul de l’IFI dû par les particuliers détenteurs d’un patrimoine immobilier supérieur à 1,3 million d’euros.

La valeur des parts est égale à celle des biens de la SCI, déduction faite des éventuelles dettes (solde de prêts en cours, notamment).

En cas de démembrement de propriété, seul l’usufruitier reste redevable de l’IFI, calculée sur la valeur des parts en pleine propriété. Le nu-propriétaire quant à lui en est exonéré.

5. SCI et option pour l’impôt sur les sociétés (IS)

En optant pour l’IS, la SCI peut par exemple amortir ses immeubles et récupérer la TVA.

Une option toutefois à réserver aux investissements lourds comportant de gros travaux. Car, en contrepartie, la SCI doit tenir une comptabilité commerciale et perd la transparence fiscale.

À lire également : Créer une SCI ou une SCI Familiale, l’essentiel à savoir

© Uni-médias – Dernière mise à jour Octobre 2025

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