La fiscalité de la société civile immobilière (SCI) en 5 points

20/02/2023 - 2 min de lecture

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La fiscalité de la société civile immobilière (SCI) en 5 points

Contrairement à une idée reçue, la SCI ne permet pas d’éluder l’impôt. En revanche elle bénéficie de conditions fiscales spécifiques. Rappel.

La société civile immobilière (SCI) fait l’objet de règles d’imposition particulières et n’est pas à l’abri de quelques pièges. La check-list des principaux impôts qui la concerne.

1. SCI ET IMPÔT SUR LE REVENU

Une société civile immobilière translucide est une société qui bénéficie de la transparence fiscale. C’est-à-dire que ceux qui sont ses associés, sont personnellement soumis à l'impôt pour la part de bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société.

Si la société met à disposition d’un associé le logement, elle n’a pas à comprendre dans ses recettes brutes la valeur locative de ce logement mais en contrepartie, les charges afférentes au logement ne sont pas admises en déduction.

2. IMPÔTS LOCAUX

La taxe d’habitation est établie au nom des personnes qui ont, à quelque titre que ce soit, la disposition ou la jouissance des locaux imposables au 1er janvier de l’année en cause. Pour information, il y a une suppression progressive de la taxe d’habitation sur les locaux à usage de résidence principale.

En revanche, la taxe foncière est due par le propriétaire du logement, c’est une charge non récupérable sur les locataires. La loi sur les baux d’habitation interdit en effet de leur répercuter cet impôt. Elle peut toutefois en demander le remboursement à un associé lorsque celui-ci occupe gratuitement le logement.

3. IMPÔTS SUR LES PLUS-VALUES

Sur ce point, la société civile immobilière (SCI) ne bénéficie pas d’un régime de faveur.

En cas de cession d’un bien immobilier dont la SCI est propriétaire, l'immeuble étant la propriété de la SCI, la plus-value est calculée en fonction de la date d'acquisition et de cession du bien par la société, mais reste imposable au nom de chaque associé présent à la date de la cession de l'immeuble au prorata des parts détenues.

BON À SAVOIR

L’exonération de plus-value sur la vente de la résidence principale s’applique aussi en SCI, sur la fraction de l’immeuble effectivement occupé par un associé à titre de résidence fiscale, et pour la quote-part de plus-value revenant à cet associé.

4. IMPÔT SUR LA FORTUNE IMMOBILIÈRE (IFI)

Les parts de SCI entrent dans la base de calcul de l’IFI dû par les particuliers détenteurs d’un patrimoine immobilier supérieur à 1,3 million d’euros.

La valeur des parts est égale à celle des biens de la SCI, déduction faite des éventuelles dettes (solde de prêts en cours, notamment).

En cas de démembrement de propriété, seul l’usufruitier reste redevable de l’IFI, calculée sur la valeur des parts en pleine propriété. Le nu-propriétaire quant à lui en est exonéré.

5. SCI ET OPTION POUR L’IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS (IS)

En optant pour l’IS, la SCI peut par exemple amortir ses immeubles et récupérer la TVA.

Une option toutefois à réserver aux investissements lourds comportant de gros travaux. Car, en contrepartie, la SCI doit tenir une comptabilité commerciale et perd la transparence fiscale.

À lire également : Comment créer une SCI ? Les points à vérifier

BON À SAVOIR

Depuis la loi de finances de 2019, les sociétés qui ont opté pour l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés pourront y renoncer jusqu’au cinquième exercice suivant celui au titre duquel l’option aura été exercée. Une fois passé ce délai, l’option pour l’IS deviendra irrévocable. Attention, tout changement de régime fiscal en cours d’existence de la société peut déclencher la taxation des plus-values latentes sur les immeubles de la SCI.

Article à caractère informatif et publicitaire.
Les informations présentes dans cet article sont données à titre purement indicatif et n’engagent pas la responsabilité du Crédit Agricole ; elles n’ont en aucun cas vocation à se substituer aux connaissances et compétences du lecteur. Il est vivement recommandé de solliciter les conseils d’un professionnel.

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