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Propriétaire bailleur : comment sont taxés les revenus fonciers ?

20 oct
Propriétaire bailleur : comment sont taxés les revenus fonciers ?
FISCALITE

Octobre 2015

Vous êtes propriétaire d’un bien que vous avez mis en location en 2015 ? Vous vous demandez comment les loyers perçus seront taxés ? Déclarer ses revenus locatifs pour la première fois peut s’avérer compliqué. Mode d’emploi pour la location d’un bien non meublé, neuf ou ancien.

Connaître avec précision le montant de vos revenus locatifs permet en premier lieu de savoir quel va être votre régime de déclaration en 2016. Pour les locations nues (c’est-à-dire sans meubles), il en existe deux.

Moins de 15 000 € de loyer : optez pour le régime microfoncier

Si le montant annuel des revenus fonciers bruts perçus en 2015 n’excède pas 15 000 €, charges non comprises, vous pouvez choisir ce régime de déclaration et d’imposition simplifié, plus connu sous le terme de « régime microfoncier ». Par exemple vous n’avez loué que quelques mois en 2015. Vous n’avez alors aucune déclaration spécifique à remplir : vous devez simplement reporter vos recettes brutes dans votre déclaration fiscale générale (n° 2042).

Vous bénéficiez ensuite d’un abattement forfaitaire et automatique de 30 %, mais sans aucune autre déduction possible, même si vous avez dû faire face à d’importants travaux. Par ailleurs, les propriétaires d’un bien ayant investi en dispositif de défiscalisation Pinel, Robien ou Monuments Historiques ne peuvent opter pour le microfoncier, même s’ils ont perçu moins de 15 000 euros de revenus locatifs.

Plus de 15 000 € de loyer : le régime réel s’applique

Le second régime de déclaration ou « régime réel » vous concerne si vous avez effectivement perçu plus de 15 000 € de loyers en 2015. Il vous concerne également si vous avez perçu moins de 15 000 € de loyers mais effectué d’importants travaux dans le logement que vous venez d’acquérir, ou si vous avez des intérêts d’emprunt élevés. Dans un cas comme dans l’autre, seul le régime réel vous permet de les déduire pleinement.

Vous devez donc faire vos calculs sachant que cette option s’exerce de façon irrévocable durant 3 ans. La déclaration doit être effectuée au moyen du formulaire n° 2044 (ou 2044S si le logement que vous avez acquis bénéficie du dispositif Pinel, par exemple).

Les avantages du régime réel

Les revenus fonciers imposables encaissés (ou revenus fonciers bruts) peuvent être minorés par différentes charges ou dépenses.

  • Vous pouvez tout d’abord déduire les intérêts de l’emprunt contracté pour acquérir ou améliorer le logement, dans la limite des loyers encaissés. S’ils sont supérieurs aux loyers encaissés, ils seront déductibles de vos revenus fonciers les 10 années suivantes.
  • Vous pouvez ensuite déduire toutes vos dépenses liées à la location : taxe foncière (hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères), provision pour charges et travaux de copropriété votés et payés en 2015 (à ne pas confondre avec les provisions pour charges versées chaque mois par le locataire), rémunération d’un gardien, honoraires versés à un agent immobilier pour la recherche d’un locataire et/ou la rédaction du bail et/ou la gestion du bien, primes d’assurance de l’immeuble…
  • Vous pouvez aussi défalquer les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration à votre charge payés en 2015.

Pour vous aider à remplir votre déclaration n° 2044, l’administration fiscale met en ligne une notice explicative détaillée, téléchargeable sur impôts.gouv.fr.

La fiscalité d’une location peut être allégée

Si le total de vos charges déductibles s’avère supérieur au total des loyers encaissés en 2015, il y a ce que l’on appelle un déficit foncier. Celui-ci est imputable (hors intérêts d’emprunt) de votre revenu global 2015 à hauteur de 10 700 €. Au-delà, vos déficits fonciers seront déductibles de vos revenus fonciers au cours des 10 années suivantes. Il en va de même pour la partie du déficit générée par les intérêts d’emprunt déductibles.

Si, une fois toutes ces opérations réalisées, un revenu foncier apparaît, celui-ci est évidemment à ajouter à vos autres revenus (salaires…) pour être soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Agence MIG/Uni-éditions - novembre 2015