Investissement dans l’immobilier en loi Malraux : principes, conditions et avantages fiscaux

20/06/2019 - 2 min de lecture

Rubrique : Epargne

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Investissement dans l’immobilier en loi Malraux : principes, conditions et avantages fiscaux

L’Etat accorde une réduction d‘impôt aux propriétaires qui réhabilitent des biens immobiliers dans certains quartiers urbains dans le cadre du dispositif Malraux. Focus sur les avantages à connaître et les inconvénients à ne pas sous-estimer.

Destiné aux amoureux des vieilles pierres, l’investissement dans un programme en loi Malraux peut constituer une solution pour obtenir une réduction d’impôt pour les contribuables les fortement taxés.

QUELS SONT LES LOGEMENTS ÉLIGIBLES AU DISPOSITIF MALRAUX ?

Le dispositif Malraux concerne les immeubles situés soit dans des Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR), soit dans un quartier ancien dégradé, soit dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitats ancien dégradés. La restauration des bâtiments doit être déclarée d’utilité publique sauf dans le cas des SPR lorsqu’un plan de sauvegarde ou de mise en valeur a été approuvé. Il peut s’agir d’immeubles de centres-villes dégradés, de sites patrimoniaux remarquables ou de quartiers conventionnés « nouveau programme national de renouvellement urbain » (NPNRU).

Les travaux de réhabilitations sur lequel s’appuie la réduction d’impôt doivent concerner la restauration complète de l’immeuble (parties privées et communes). La restauration peut concerner uniquement les parties de l’immeuble qui nécessitent une intervention.

BON À SAVOIR

Deux points essentiels à vérifier avant de réaliser l’opération : la valeur du bien ne doit pas être surévaluée par rapport à celle du marché ; les loyers pratiqués doivent eux aussi être adaptés à la demande locative locale.

QUELLES CONDITIONS DEVEZ-VOUS REMPLIR ?

Le logement doit être loué nu, c’est-à-dire non meublé, durant au moins 9 ans à titre de résidence principale, sous peine de voir une reprise de la réduction d’impôt ainsi octroyée.

La location ne peut pas être conclue avec un membre de votre foyer fiscal, un ascendant, un descendant ou un conjoint.

BON À SAVOIR

Le locataire doit entrer dans les lieux, au plus tard, dans les douze mois suivant la date d’achèvement des travaux. Une période de vacance de 12 mois est autorisée durant la période d’engagement.

QUELS AVANTAGES FISCAUX ?

Pour les demandes de permis de construire ou déclaration préalable déposée à compter du 1er Janvier 2017, un achat en loi Malraux permet de bénéficier d’une réduction fiscale de 22 % ou 30 % du montant des travaux réalisés, dans la limite de 400 000 euros sur une période de quatre années consécutives qui s’écoule entre la date de délivrance du permis de construire ou de l’expiration du délai d’opposition suite à la déclaration et le 31 décembre de la troisième année.

Le taux s’élève à :

30 % du montant des dépenses éligibles pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et mise en valeur (PSMV) approuvé, ou dans un quartier ancien dégradé (QAD) ou dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé.
22 % dans les autres cas (opération de restauration déclarée d’utilité publique, SPR couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine …)

BON À SAVOIR

La réduction d’impôt obtenue par un investissement en loi Malraux n'entre pas dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros.

QUELS RISQUES POUR L’INVESTISSEUR ?

Attention au dynamisme des villes : le locataire devant signer son bail au plus tard dans les 12 mois suivant la fin des travaux, mieux vaut privilégier une commune dynamique où les demandes de location sont élevées. Enfin, il faut veiller à ne pas surpayer le bien, ce qui éroderait le rendement du dispositif.

À lire également : Pinel, Malraux, LMP/LMNP… : quel dispositif immobilier choisir ?

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