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Faut-il un apport personnel pour acheter ?

06 sep
Faut-il un apport personnel pour acheter ?
LOGEMENT

il y a 2 mois

Comment emprunter dans les meilleures conditions pour financer l’achat d’un bien immobilier ? Disposer d’un apport personnel est-il indispensable ? Les conseils de Laurent Merlière, responsable du département engagements instruction crédits au Crédit Agricole Touraine Poitou.

Pourquoi l’apport personnel est-il aujourd’hui un paramètre si important ?

L.M. : L’apport personnel offre un bon indicateur quant à la capacité future de remboursement d’un emprunteur. Faire un effort d’épargne durant quelques années pour se constituer soi-même un apport personnel en vue d’une acquisition, cela renvoie au prêteur un signal positif. Ce paramètre indique également que le futur emprunteur devrait avoir la capacité d’absorber le surcoût entre son loyer actuel et ses futures échéances de remboursement. Enfin, il donne à l’emprunteur la capacité d’encaisser une éventuelle baisse de la valorisation du bien dans le temps.

Le montant de l’apport détermine-t-il les bonnes conditions de crédits ?

L.M. : Oui, même s’il n’est pas le seul critère pris en compte. Plus la proportion de cet apport personnel est importante, plus le coût du prêt est allégé, puisque l’acquisition requiert un financement moins élevé. Mais ce n’est pas tout. En effet, dans le taux du crédit lui-même, il y a une part qui permet de couvrir le risque d’impayés : cette part est inversement proportionnelle à celle de l’apport dans le montant global de l’acquisition. Si l’emprunteur dispose d’un apport important, on peut lui accorder de meilleures conditions tarifaires et de meilleures conditions d’emprunt puisque l’on sait que le risque sera moindre.

Quel est l’apport personnel minimum indispensable ?

L.M. : Nous l’évaluons à une moyenne de 10% du montant global du projet. Le montant global correspond au prix d’achat, majoré des éventuels frais de négociation, des frais de notaire et des frais de garantie financière (caution d’un organisme ou garantie hypothécaire).

Emprunter sans apport : est-ce possible ?

L.M. : Cette réalité est aujourd’hui marginale, surtout pour l’acquisition de la résidence principale. Elle ne concerne éventuellement que des emprunteurs qui disposent d’un salaire et d’un « reste à vivre » très confortables. Plus que le taux d’endettement, cette notion de « reste à vivre » est très importante. En effet, aucune règle juridique ne fixe le taux d’endettement maximum d’un ménage, c’est-à-dire la part des revenus consacrée aux remboursements du crédit. Cependant, les banques considèrent qu’il n’est pas raisonnable de s’endetter au-delà de 33%. Dans ce cas, si les revenus de l’acquéreur s’élèvent à 2 000 € par mois, le reste à vivre n’est pas le même que s’il gagne 5 000 € ou 6 000 € par mois. Dans tous les cas, avant d’accorder un prêt à quelqu’un qui ne dispose d’aucun apport personnel, la banque effectue une analyse très fine de sa situation personnelle, et une anticipation des événements qui vont raisonnablement venir entamer ce fameux « reste à vivre ».

Comment constituer son apport personnel ?

L.M. : En commençant à épargner le plus tôt possible car un projet immobilier, ça se prépare. Il est ainsi opportun d’ouvrir un plan épargne logement : ce produit bancaire a une fonction pédagogique très importante et il est très accessible puisqu’il suffit d’y verser 45 € par mois pour poser, en quelque sorte, la première pierre de son projet immobilier.

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© MIG/Uni-éditions – Roselyne Legris – mai 2014

Sous réserve d’acceptation de votre dossier de prêt immobilier par votre Caisse régionale de Crédit Agricole, prêteur. Vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours pour accepter l’offre de prêt. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit vous rembourser les sommes versées.
Eco-PTZ : Dans le cadre de la réglementation de l’éco-prêt à taux zéro en vigueur susceptible d’évolutions et sous réserve d’acceptation de votre dossier de financement par votre Caisse régionale de Crédit Agricole, prêteur. S’agissant d’un prêt destiné à financer des travaux en même temps que le prêt immobilier pour l’acquisition de votre bien, ce prêt prendra la forme d’un prêt immobilier.