Réagir face à un impayé de loyer

Face à un retard de paiement de loyer, le bailleur ou son représentant doit agir sans délai. Aboutir à un règlement amiable de cette dette avec son locataire est l’idéal. Faute de quoi, le recours à la voie judicaire s’impose.

Un accord amiable vaut mieux qu’une procédure judiciaire longue et coûteuse. C’est la raison pour laquelle, dès le premier impayé de loyer, le bailleur a intérêt à prendre contact avec son locataire pour tenter d’obtenir des éclaircissements sur la situation budgétaire de son locataire et de trouver une solution amiable : échelonnement de la dette, abandon d'une partie de la créance... Les parties prendront soin de consigner les éléments de leur accord dans un document écrit, daté et signé. Accord amiable ou pas, mieux vaut en parallèle envoyer au locataire une lettre de mise en demeure pour loyers impayés, par lettre recommandée avec accusé de réception.

APPELER LES GARANTIES À LA RESCOUSSE

Par ailleurs, le loueur dispose généralement d’une garantie qu’il peut alors mettre en œuvre. Deux situations sont possibles : il a associé au bail une personne caution ou il a souscrit une assurance loyers impayés ; les deux n’étant pas cumulables. Dans le premier cas, si une caution solidaire d’un tiers (parent, ami, employeur…) a été sollicitée lors de la signature du bail, le bailleur peut s’adresser directement à ce garant afin de récupérer les sommes dues après lui avoir adressé en recommandé une lettre de mise en demeure. S’il s’agit d’une caution simple, c’est-à-dire non solidaire, le propriétaire doit alors poursuivre le locataire en justice avant d’agir contre ce garant. Dans le second cas, le bailleur doit vérifier les termes du contrat d’assurance impayé, qui parfois prévoit une franchise de deux ou trois d’impayés. Dans tous les cas, il faut transmettre à l’assureur dans le délai prévu au contrat un dossier de sinistre avec les pièces justificatives.

Faute de garantie ou en présence d’une caution non solidaire ou récalcitrante, la voie judicaire reste l’ultime recours. Le bailleur peut commencer par une procédure simple : l’injonction de payer. Elle se sollicite auprès du tribunal judiciaire du domicile du locataire s’agissant d’une créance n’excédant pas 10 000€. Pour former sa requête, le demandeur remplit et dépose au greffe de la juridiction compétente un formulaire prévu à cet effet, à accompagner des pièces justificatives.

LA VOIE JUDICIAIRE EN DERNIER RECOURS

L'injonction de payer ne peut aboutir qu'au paiement d'une dette et non à la résiliation du bail. Or le bailleur, face à un locataire récalcitrant ou durablement insolvable, peut souhaiter son départ du logement en plus du paiement des loyers impayés. Dès lors, le bailleur a intérêt à mettre en jeu la clause résolutoire contenue dans le bail. Elle prévoit que le juge peut résilier le contrat dans le cas où le locataire ne paie pas son loyer. Le propriétaire doit assigner son locataire devant le tribunal judicaire de son domicile. Si le juge prononce la résiliation du bail, s’ouvre alors une nouvelle procédure parfois difficile à faire exécuter : l’expulsion du mauvais payeur.

UN NOUVEAU SERVICE POUR LES PROPRIÉTAIRES : LE SVAIR

Mieux vaut prévenir que guérir. L’adage s’applique aussi aux impayés de loyers. C’est justement pour faire œuvre de prévention et permettre aux propriétaires d’anticiper en amont une situation à risques qu’un nouveau service, le service de vérification des avis d'impôt sur le revenu (SVAIR) a été mis en place.

Le SVAIR permet de vérifier l’authenticité de l’avis d’impôt ou de l’avis de situation déclarative à l’impôt sur le revenu. L’un ou l’autre de ces deux documents est souvent demandé par le propriétaire afin de compléter le dossier de location. Avec le SVAIR, il est désormais possible de les vérifier gratuitement et en ligne, en vue d’éviter toute tentative de falsification.

Comment procéder ? C’est très simple.

Il suffit de se connecter sur une page dédiée sur le site internet de l’administration fiscale. Deux informations sont demandées : le numéro fiscal (composé de 13 chiffres) et la référence de l’avis d'impôt (composé de 13 chiffres).
Après avoir saisi ces deux références, l’internaute est redirigé automatiquement vers une page récapitulant les informations de l’avis d’impôt.

Le propriétaire d’un bien à louer peut ainsi vérifier que les informations de l’avis d’impôt fourni correspondent bien à la réalité. Attention, il se peut que les données figurant sur l’avis ne soient pas actualisées. Cela peut être le cas, notamment, si le candidat locataire a corrigé sa déclaration ou effectué une demande de dégrèvement. Avant de refuser un dossier, il est donc conseillé de demander des explications au futur locataire.

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