C’EST QUOI EXACTEMENT LA PIERRE-PAPIER ?
La pierre papier désigne l’ensemble des placements financiers ayant l’immobilier comme support.
Au lieu d’acquérir un bien immobilier physique en direct, vous achetez des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou d'organismes de placement collectif immobilier (OPCI) qui eux-mêmes, investissent dans un patrimoine immobilier locatif diversifié : bureaux, locaux commerciaux, habitation... Ces actifs sont la propriété de la communauté d’investisseurs, qui perçoivent des loyers au prorata de leurs parts. A noter que 40 à 49% des actifs des OPCI sont des valeurs mobilières (actions, obligations, liquidités).
La gestion de ce patrimoine (recherche d’un locataire, formalités du bail, travaux à réaliser…) est assurée par un professionnel de l’immobilier (société de gestion) moyennant une commission de gestion annuelle.
QUI PEUT ACHETER DE LA PIERRE-PAPIER ?
Les parts de SCPI peuvent être acquises en pleine propriété, en démembrement ou en indivision, sans obligation de résider en France, par des personnes physiques, majeures ou non et par des personnes morales (sociétés commerciales, associations, SCI, fondations…).
Néanmoins, ces produits financiers ne peuvent pas être directement ou indirectement achetés, cédés, offerts ou vendus aux Etats-Unis d’Amérique (y compris ses territoires et possessions), au bénéfice de tout contribuable américain (« U.S Person ») tel que défini par la réglementation « Regulation S » dans le cadre de l’Act de 1933, adoptée par la « Securities and Exchange Commission », l’autorité américaine de régulation des marchés.
POURQUOI INVESTIR DANS LA PIERRE-PAPIER ?
- Parce qu’elle permet d’accéder indirectement, et en ce qui concerne les OPCI partiellement, à tous les avantages de l’immobilier locatif sans disposer d’un capital de départ important (1 euro pour l’OPCI et quelques milliers d’euros pour une SCPI) et sans les soucis de gestion au quotidien moyennant le prélèvement d’une commission de gestion annuelle.
- La diversité des biens (habitations, bureaux, ou commerces), des zones géographiques et des profils de locataires vise à mutualiser les risques et à offrir un rendement historiquement supérieur aux autres placements financiers sur du très long terme (source : IEIF Mai 2017).
- Véritable outil de gestion patrimoniale, la pierre-papier est un placement à long terme (conservation des titres de 8 ans minimum), qui permet de recevoir des revenus complémentaires. Ceux-ci ne sont cependant pas garantis et leur montant peut varier selon les conditions économiques.
- De plus, dans une optique successorale, il est plus facile d’organiser la transmission de parts de titres que d’un immeuble.
- Les parts de SCPI ou d’OPCI peuvent être logées dans un contrat d’assurance vie pour pouvoir bénéficier de la fiscalité spécifique de cette enveloppe.
Certains points de vigilance doivent néanmoins être pris en compte avant tout investissement :
- Risque de perte en capital : La “pierre-papier” n’est pas sans risques. Le capital et le revenu ne sont pas garantis. Une situation économique et financière défavorable, une fiscalité évolutive, des tensions sur le marché immobilier – ou sur le marché financier en ce qui concerne la poche financière des OPCI - peuvent avoir un impact négatif sur la valeur des actifs et, par conséquent, sur le rendement.
- Risque de liquidité : La plupart des placements en pierre-papier ont une faible liquidité notamment les SCPI, dont la société de gestion ne garantit pas la revente des parts.
- Durée minimum de détention : Les parts des SCPI dites « fiscales », qui détiennent un patrimoine locatif à destination des particuliers et qui permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt, doivent être conservées un certain nombre d’années faute de quoi l’avantage fiscal est remis en cause (12 à 15 ans dans la plupart des cas). Pour les autres produits de pierre papier, une durée de détention de 8 ans minimum est conseillée.
- Les frais ne sont pas à négliger : les parts de SCPI sont soumises à des frais de souscription et à des frais de cession ainsi qu’à une commission de gestion annuelle prélevée sur les revenus locatifs encaissés. Les OPCI sont soumises également à des frais de souscription et à une commission de fonctionnement et de gestion.
- Dans le cas où vous achetez vos parts de SCPI à crédit, si le rendement des parts est insuffisant pour rembourser l'emprunt ou en cas de baisse du prix lors de la vente des parts, la différence sera à votre charge.
© Crédit Agricole S.A. – Juin 2019
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