Tout savoir sur l'investissement immobilier pierre-papier

17/07/2023 - 2 min de lecture

Rubrique : Fiscalité

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Tout savoir sur l'investissement immobilier pierre-papier

Parce que l’immobilier est un pilier indispensable de votre patrimoine et que vous n’avez pas forcément les moyens, le temps ou l’envie d’acheter directement un bien, pensez à la pierre-papier. C’est une bonne opportunité de démarrer de façon souple, pratique et rentable.

QU’EST-CE QUE LA PIERRE-PAPIER ET COMMENT REUSSIR SON INVESTISSEMENT ?

La pierre papier désigne l’ensemble des placements financiers ayant l’immobilier comme support.

C’est une forme d’investissement immobilier : au lieu d’acquérir un bien immobilier physique en direct, vous achetez des parts sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou d'organismes de placement collectif immobilier (OPCI) qui eux-mêmes, investissent dans un patrimoine immobilier locatif diversifié :

  • bureaux
  • locaux commerciaux
  • habitation

Ces actifs sont la propriété de la communauté d’investisseurs, qui perçoivent des loyers au prorata de leurs parts. À noter qu’une partie des actifs des OPCI sont des valeurs mobilières (actions, obligations, liquidités).

La gestion de ce patrimoine (recherche d’un locataire, formalités du bail, travaux à réaliser…) est assurée par un professionnel de l’immobilier (société de gestion) moyennant une commission de gestion annuelle.

QUI PEUT ACHETER DE LA PIERRE-PAPIER ?

Les parts de SCPI peuvent être acquises en pleine propriété, en démembrement ou en indivision, sans obligation de résider en France, par des personnes physiques, majeures ou non et par des personnes morales (sociétés commerciales, associations, SCI, fondations…).

Néanmoins, ces produits financiers ne peuvent pas être directement ou indirectement achetés, cédés, offerts ou vendus aux Etats-Unis d’Amérique (y compris ses territoires et possessions), au bénéfice de tout contribuable américain (« U.S Person ») tel que défini par la réglementation « Regulation S » dans le cadre de l’Act de 1933, adoptée par la « Securities and Exchange Commission », l’autorité américaine de régulation des marchés.

QUELS SONT LES AVANTAGES DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER DANS LA PIERRE-PAPIER ?

  • Elle permet d’accéder indirectement, et en ce qui concerne les OPCI partiellement, à tous les avantages de l’immobilier locatif sans disposer d’un capital de départ important et sans les soucis de gestion au quotidien, moyennant le prélèvement d’une commission de gestion annuelle.
  • La diversité des biens (habitations, bureaux, ou commerces), des zones géographiques et des profils de locataires vise à mutualiser les risques. Selon une étude publiée l’année dernière par l’Institut de l’épargne financière et immobilière « sur 15 ans, Le Logement, les Bureaux et les SCPI présentent des performances supérieures à celles des Actions ». Toutefois, les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ce type de placement n'est pas sans risque.
  • Véritable outil de gestion patrimoniale, la pierre-papier est un placement à long terme (conservation des titres de 8 ans minimum), qui permet de recevoir des revenus complémentaires. Ceux-ci ne sont cependant pas garantis et leur montant peut varier selon les conditions économiques.
  • De plus, dans une optique successorale, il est plus facile d’organiser la transmission de parts de titres que d’un immeuble.
  • Les parts de SCPI ou d’OPCI peuvent être logées dans un contrat d’assurance vie pour bénéficier de la fiscalité spécifique de cette enveloppe.

Certains points de vigilance doivent néanmoins être pris en compte avant tout investissement dans la pierre-papier :

  • Risque de perte en capital : la “pierre-papier” n’est pas sans risques. Le capital et le revenu ne sont pas garantis. Une situation économique et financière défavorable, une fiscalité évolutive, des tensions sur le marché immobilier – ou sur le marché financier en ce qui concerne la poche financière des OPCI - peuvent faire baisser la valeur des actifs et, par conséquent, le rendement.
  • Risque de liquidité : la plupart des placements en pierre-papier ont une faible liquidité notamment les SCPI, dont la société de gestion ne garantit pas la revente des parts.
  • Durée minimum de détention : les parts des SCPI dites « fiscales », qui détiennent un patrimoine locatif à destination des particuliers et qui permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt, doivent être conservées un certain nombre d’années. Dans le cas contraire, l’avantage fiscal est remis en cause (12 à 15 ans dans la plupart des cas). Pour les autres produits de pierre papier, une durée de détention de 8 ans minimum est conseillée (notamment si le produit est logé dans une assurance vie)
  • Les frais ne sont pas à négliger : les parts de SCPI sont soumises à des frais de souscription, des frais de cession ainsi qu’une commission de gestion annuelle prélevée sur les revenus locatifs encaissés. Les OPCI sont également soumises à des frais de souscription et à une commission de fonctionnement et de gestion.
  • Dans le cas où vous achetez vos parts de SCPI à crédit, si le rendement des parts est insuffisant pour rembourser l'emprunt ou en cas de baisse du prix lors de la vente des parts, la différence sera à votre charge.

QUEL EST LE RENDEMENT DE LA PIERRE-PAPIER ?

En 2022, selon France SCPI, les SCPI ont offert un rendement moyen l’année dernière de 4,53%. Et si les performances passées ne présagent pas de l’avenir, on constate que depuis 30 ans, la pierre-papier affiche un rendement annuel moyen compris entre 4% et 8% selon les émetteurs et malgré les fluctuations de marchés et les crises. Là encore, gardez à l'esprit que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

COMMENT INVESTIR DANS LA PIERRE-PAPIER ?

Il est possible d’investir dans la pierre-papier en direct dans un portefeuille boursier, ou via un contrat d’assurance vie. La différence principale est au niveau de la fiscalité.

  • dans un portefeuille, les revenus sont imposés au titre des revenus fonciers
  • dans certains contrats d’assurance vie, la fiscalité propre à l'enveloppe s’applique

Et dans certains cas, selon leur composition, les SCPI devront être déclarées au titre de l’impôt sur la fortune immobilière.

Rapprochez-vous de votre banque pour connaître les différentes offres de SCPI et OPCI disponibles et choisir en fonction de vos objectifs de placement.

 

© Crédit Agricole S.A. – Dernière mise à jour juillet 2023

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