Bien estimer la valeur de votre patrimoine immobilier

Connaître avec précision la valeur de vos biens immobiliers est essentiel, notamment pour optimiser votre stratégie fiscale. Vos questions, nos réponses.

Avant de vous lancer dans de nouveaux projets ou de remplir votre déclaration à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), la mise à plat de votre patrimoine immobilier est de rigueur.

DANS QUEL CAS FAUT-IL FAIRE ESTIMER VOS BIENS ?

D’une part, lorsque la réglementation l’impose, comme c’est le cas par exemple pour la vente de la résidence principale d’un majeur sous tutelle ou curatelle, ou encore pour calculer l’actif taxable dans le cadre d’une donation ou d’une succession. Mais aussi lors d’un divorce, d’un mariage, d’un contrôle fiscal, d’un litige…

D’autre part, lorsque l’on détient un patrimoine approchant ou dépassant 1,3 million d’euros, susceptible d’être soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Une évaluation à laquelle vous avez tout intérêt à vous prêter régulièrement, les prix progressant encore rapidement dans certaines agglomérations.

BON À SAVOIR

Évaluer la valeur d’un bien avant sa mise en vente permet d’anticiper le montant de l’éventuel impôt sur les plus-values à régler.

COMMENT ÉVALUER LA VALEUR DE VOS BIENS IMMOBILIERS ?

Pour déterminer la valeur vénale de vos biens, c'est-à-dire la valeur à laquelle ils pourraient se vendre aujourd’hui, croisez plusieurs sources d’information : sites spécialisés et professionnels de l’immobilier.

Pensez aussi à appliquer les décotes aux valeurs obtenues au moment de remplir votre déclaration d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) : 10 % à 20 % pour les parts de société civile immobilière (SCI), 30 % pour la résidence principale des époux et entre 20 % et 40 % pour les biens locatifs ou détenus en indivision.

QUI PEUT SE CHARGER DE L’ÉVALUATION DE VOS BIENS ?

Suivant la nature de la demande, vous pouvez vous contenter d’une simple estimation de valeur, le plus souvent effectuée gratuitement par un professionnel de l’immobilier.

Mais si une expertise s’impose vous devrez sans doute faire appel à un expert immobilier agréé auprès des tribunaux. Ses honoraires peuvent alors rapidement représenter 1 000 euros et plus.

BON À SAVOIR

Pour connaître les prix pratiqués dans le voisinage de votre bien, vous pouvez consulter le site Patrim. Mis en ligne par
l’Administration fiscale, accessible à tous, il recense les dernières transactions immobilières.

QUELLES STRATÉGIES POUR LIMITER LE POIDS DE L’IMPÔT ?

Si vous cherchez à réduire ou à effacer votre IFI, plusieurs options s’offrent à vous : donation, achat en nue-propriété ou arbitrage en faveur de placements financiers non soumis à cet impôt, comme les FCPI, les FIP ou l’épargne retraite . Autre alternative : adopter le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), la valeur des biens loués sous ce régime n’entrant pas dans la base taxable à l’IFI.

En parallèle, de nombreux dispositifs d’investissement immobiliers (Pinel, Denormandie, Malraux…) vous permettent de vous constituer un patrimoine sans apport personnel, en parti financé par les avantages fiscaux.

Article à caractère informatif et publicitaire.

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