Cumuler le dispositif du Censi-Bouvard et le statut de LMNP

Prolongé jusqu’en 2021, le dispositif Censi-Bouvard est accessible en loueur meublé non professionnel (LMNP) à condition d’investir dans un logement neuf situé dans une résidence services. Cela permet de diversifier votre patrimoine dans l’immobilier. Les principaux points à connaître.

Les investissements en loi Censi-Bouvard relèvent du statut LMNP. Avantages et inconvénients.

LOGEMENTS CONCERNÉS

Peut bénéficier du dispositif Censi-Bouvard un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA), ou un logement achevé depuis au moins 15 ans ayant été réhabilité ou à réhabiliter.
L’habitation doit se situer dans l’un des structures suivantes :
- établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes,
- résidence pour séniors, étudiants ou pour une clientèle d’affaires.

S’il s’agit d’une résidence seniors, étudiantes ou d’affaires, l’exploitant du lieu doit proposer au moins trois des prestations suivantes aux occupants : la réception, l’entretien, la fourniture de petit-déjeuner ou de linge.

BON À SAVOIR

Depuis le 1re janvier 2017, les résidences de tourisme classées ne sont plus éligibles au Censi-Bouvard.

BUDGET À PRÉVOIR

L’enveloppe pour investir dans un studio d’étudiant avoisine les 90 000 euros en moyenne, avec de fortes disparités suivant les localités, mais elle peut atteindre 200 000 euros pour une chambre médicalisée pour personne dépendante.
Les budgets les plus élevés se rencontrent dans les résidences autonomie. Destinées à héberger des seniors « en forme », elles proposent des appartements allant du studio au 3-pièces.

CONTRAINTES LOCATIVES

En tant que propriétaire bailleur vous devez louer meublé et signer un bail commercial d’au moins 9 ans avec un locataire unique. Il s’agit d’un professionnel qui va assurer l’exploitation de toute la résidence, prendre en charge les locations et l’entretien des lieux.
En contrepartie, pendant toute la durée du bail, le gestionnaire s’engage à vous verser un loyer fixe que le logement soit loué ou non.
Avec cette formule, vous vous déchargez de toutes les contraintes généralement associées à l’immobilier locatif.

AVANTAGES FISCAUX

Le régime du Censi-Bouvard ouvre droit à une réduction d’impôt sur le revenu égale à 11 % du prix de revient de l’opération (prix d’achat + « frais de notaire » + frais annexes), dans la limite d’un plafond de 300 000 euros d’investissement par an.
De plus, ce dispositif permet de bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) dans le cadre du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le montant de l’investissement qui a bénéficié d’une réduction d’impôt ne peut pas donner lieu à un amortissement fiscalement déductible.

BON À SAVOIR

Location en meublé et société civile immobilière (SCI) sont incompatibles. Car si ce type de location est de nature commerciale, la société est, elle, de caractère civil. Sur le plan fiscal, une société civile exerçant une activité commerciale est soumise de plein droit à l’impôt sur les sociétés.

CONSEILS DE PRUDENCE

Pour faire le plein de locataires et à terme être rentable, une résidence services doit se situer dans un emplacement attractif et de qualité.
Assurez-vous de la proximité des commerces, des services et des transports en commun, atout indispensable pour séduire tous les profils de locataires (étudiants, séniors, clientèle d’affaires…).
Veillez également à ne pas surpayer le bien au prétexte qu’il est acheté « clefs en main », meublé, avec un exploitant désigné à l’avance. À cet effet, avant de vous engager, comparez le prix de vente et les valeurs locales pratiquées sur le marché.

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