Investissement immobilier locatif : comment bien financer votre achat ?

10/05/2019 - 2 min de lecture

Rubrique : Budget

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Investissement immobilier locatif : comment bien financer votre achat ?

Vous envisagez un investissement locatif afin de bénéficier d’une nouvelle source de revenus, de bâtir votre patrimoine, de diminuer vos impôts ou en vue de la retraite ? Nos conseils pour maximiser votre opération de financement.

Financer à crédit l’achat d’un appartement locatif dans le neuf, dans l’ancien avec ou sans travaux, via le dispositif Pinel ou Denormandie permet d’optimiser le rendement de votre opération.

UN APPORT PERSONNEL EST-IL INDISPENSABLE ?

Contrairement à l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire , ici, le montant de votre apport personnel est le plus souvent limité au strict minimum. L’idée : permettre à l’investisseur de jouer à plein l'effet levier du crédit. Ainsi, dans le cadre d’un achat locatif, la banque peut parfois prêter jusqu’à 110 % du coût de l’opération.

Toutefois, un apport représentant au minimum 10 % du prix de la transaction - couvrant a minima les frais de notaire et de garantie -, constitue toujours un bon point. La banque sera alors plus encline à vous accorder de meilleures conditions d’emprunt.

QUEL EST LE BON TAUX D’ENDETTEMENT ?

Avant d’accepter votre demande de prêt immobilier pour financer tout ou partie de votre investissement locatif, la banque doit au préalable évaluer votre capacité de remboursement. Il s’agit d’une obligation légale.

En pratique, cela passe par l’établissement de votre taux d’endettement. Il exprime le rapport entre vos charges et vos revenus. En règle général, il ne doit pas représenter plus de 33 % de vos ressources.

BON À SAVOIR

Le calcul du taux d’endettement pour un investisseur tient compte de ses futurs revenus locatifs. Prenez-rendez-vous avec votre conseiller bancaire. Selon votre projet, il vous appliquera la formule optimale.

QUELLES ASSURANCES POUR VOTRE PRÊT IMMOBILIER LOCATIF ?

Généralement, les banques conditionnent l’octroi d’un crédit immobilier à la souscription d’assurances décès, invalidité, incapacité . Une exigence réduite toutefois dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, en raison de la perception de loyers.

La plupart des établissements réclament uniquement une couverture décès et perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA).
Cependant, rien ne vous empêche d’élargir vos garanties à l'invalidité (totale, partielle…) ou à la perte d’emploi pour vous et votre éventuel co-emprunteur.

PRÊT AMORTISSABLE OU PRÊT IN FINE ?

S’il s’agit de votre premier investissement locatif, en principe, un prêt classique dit aussi « amortissable », vous sera proposé par la banque. Avec lui, vos futurs loyers rembourseront chaque mois une portion de vos intérêts et du capital emprunté.

En revanche, si vous percevez déjà des revenus fonciers et que votre taux marginal d’imposition se situe dans les tranches hautes, un prêt in fine pourra éventuellement être envisagé. Le capital étant remboursable en une seule fois à l’échéance, ce montage permet d’augmenter les intérêts déductibles.

BON À SAVOIR

Si vous êtes soumis à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), rapprochez-vous de votre conseiller. Les prêts in fine sont désormais considérés par l’Administration fiscale comme des prêts « amortissables ».

Article à caractère informatif et publicitaire.

Certains produits et services mentionnés dans cet article peuvent être commercialisés par le Crédit Agricole : renseignez-vous sur leur disponibilité dans votre Caisse régionale.
Un prêt immobilier est toujours accordé sous réserve d’acceptation de votre dossier par votre Caisse régionale de Crédit Agricole, prêteur. S’agissant d’un prêt concernant l’acquisition ou la construction d’un logement, vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours pour accepter l’offre de prêt. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit vous rembourser les sommes versées.
La souscription à ces produits et services peut être soumise à conditions ou à la réglementation en vigueur, ainsi qu’à l’étude et à l’acceptation de votre dossier par votre Caisse régionale. Accédez au détail de ces produits et services en cliquant sur les liens hypertexte prévus à cet effet dans la présente page Internet.

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