Fonctionnement d’une SCI, mode d’emploi

Une fois les statuts signés et les formalités accomplies, la société civile immobilière (SCI) va pouvoir vivre et accomplir sa mission, sous l’action des associés et, surtout, du gérant ou de la gérante.

Après sa création, la société civile immobilière (SCI) doit être administrée dans les règles. Ainsi, une SCI qui ne tiendrait pas ses assemblées pourrait être considérée comme n’ayant pas d’existence réelle. Rappel des principaux points de vigilance.

TOUTE SCI DOIT ACCOMPLIR SON OBJET SOCIAL

Les associés créent une société civile immobilière (SCI) avec un objectif : acquérir un bien immobilier (parfois plusieurs) afin de l’habiter ou de le mettre en location.
C’est au gérant qu’il appartient d’appeler les fonds que les associés se sont engagés à verser au capital et, si nécessaire, de rechercher un crédit pour compléter le financement.
Le gérant signe l’acte d’acquisition chez le notaire et, en cas d’investissement, met le bien en location.

TOUTE SCI A L’OBLIGATION DE TENIR UNE ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ANNUELLE

Au moins une fois par an, le gérant doit convoquer les associés en assemblée générale (AG).
En principe, la convocation doit être faite par lettre recommandée avec avis de réception (AR), en respectant un préavis de 15 jours. Elle comporte les lieux et date de l’assemblée, l’ordre du jour et le texte des résolutions soumises au vote.

BON À SAVOIR

Une convocation verbale ou par lettre simple n’est pas nulle si tous les associés sont présents ou dûment représentés lors de l’assemblée. Un associé pouvant donner procuration à un autre associé.

TOUTE SCI DOIT RESPECTER UN FORMALISME STRICT LORS D’UNE AG

Le gérant fait signer la feuille de présence, donne lecture de son rapport, présente les comptes sociaux et fait élire un président de séance qui ouvre les débats. Chaque résolution est mise au vote jusqu’à épuisement de l’ordre du jour. Le tout est consigné dans un procès-verbal (PV), signé par le président de séance.
Le PV doit être reporté dans un registre spécial (paraphé par un magistrat) obligatoire pour chaque société.

TOUTE SCI EST ADMINISTRÉE AU QUOTIDIEN PAR UN GÉRANT

Le gérant agit dans le cadre de ses pouvoirs tels qu’ils sont définis par la loi et dans les statuts de la SCI.
À l’égard des tiers, il justifie de sa qualité de gérant par la production d’une copie des statuts certifiée conforme et d’un extrait Kbis de la société, sur lequel figure son nom. Il est responsable, envers ses associés, de ses manquements et de ses fautes de gestion.
Chaque fois qu’une décision à prendre dépasse ses pouvoirs, il doit consulter ses associés ou convoquer une assemblée générale.

BON À SAVOIR

Le gérant doit veiller à assurer correctement les biens de la société, sauf à répondre lui/elle-même des dommages en cas de sinistre. De même, il peut être personnellement tenu au paiement des impôts dus par la SCI s’il ne s’est pas acquitté des déclarations fiscales exigées.

TOUTE SCI OU PRESQUE EST TENUE D’OUVRIR UN COMPTE EN BANQUE

Concernant une SCI donnant des biens immobiliers en location, la question ne se pose pas : l’ouverture d’un compte en banque est incontournable.
En revanche, une société civile immobilière (SCI), constituée par un couple détenteur de leur seule résidence principale, peut éventuellement s’en dispenser. Malgré tout, cela n’est pas conseillé. Car, en l’absence de compte bancaire, la SCI ne pourra ni encaisser de chèque ni recevoir de virement : ce qui exclut par exemple la possibilité de percevoir une indemnisation d’assurance après un sinistre ou le remboursement d’un trop versé.

Article à caractère informatif et publicitaire.

Les informations présentes dans cet article sont données à titre purement indicatif et n’engagent pas la responsabilité du Crédit Agricole ; elles n’ont en aucun cas vocation à se substituer aux connaissances et compétences du lecteur. Il est vivement recommandé de solliciter les conseils d’un professionnel.

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