Immobilier outre-mer : atouts et limites de la loi Girardin

12/07/2019 - 2 min de lecture

Rubrique : Epargne

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Immobilier outre-mer : atouts et limites de la loi Girardin

Investir outre-mer en 2019 constitue un moyen efficace pour obtenir des avantages fiscaux. Un attrait puissant qui ne doit pas endormir votre vigilance. Vos questions, nos réponses.

Pour inciter à la construction de logements sociaux outre-mer, le gouvernement a imaginé un dispositif fiscal très puissant. Le Girardin logement social accorde en effet une réduction d’impôt rapide et importante en l’échange d’un investissement dans des programmes sociaux. Mais il a un prix : un investissement à « fonds perdu » et des risques pesant sur le montage juridique et fiscal.

POUR QUI ?

Le Girardin logement social s’adresse aux contribuables fortement taxés qui ne recherchent ni à percevoir des revenus locatifs, ni à encaisser une plus-value à la revente, mais uniquement à bénéficier d’une importante réduction d’impôt.

Les sommes investies sont définitivement perdues (on parle d’investissement à « fonds perdus »). En contrepartie, vous profitez d’une réduction d’impôt représentant jusqu’à 120 % de votre apport et pouvant atteindre jusqu’à 60 000 euros par an.

BON À SAVOIR

Le dispositif Girardin social a été prorogé jusqu’en 2025 dans les Collectivités d’Outre-mer (COM).

POUR QUEL LOGEMENT ?

Le Girardin logement social porte sur des logements sociaux neufs ou des biens de plus de 20 ans entièrement réhabilités. Ils sont destinés à être loués non meublés pour une durée minimum de 5 ans à titre de résidence principale, par un organisme de logement social.

Sont éligibles au dispositif Girardin en 2019 les biens situés dans les Collectivités d'outre-mer (COM : Polynésie française, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon et Wallis-et-Futuna) ainsi qu’en Nouvelle-Calédonie.

À QUELLES CONDITIONS ?

En pratique, vous confiez votre investissement à un opérateur spécialisé qui constitue une société de portage pour louer le bien à un bailleur social ou à une société mixte exerçant une activité immobilière outre-mer.

La mise en location du bien doit intervenir dans les 12 mois suivant l'acquisition du logement ou la fin de sa construction.

Le bailleur doit sous-louer le logement à des personnes dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds. Le niveau des loyers est lui aussi encadré.

Au terme des 5 ans de location, l’organisme social récupère le bien à son compte.

BON À SAVOIR

Le dispositif du Girardin logement social est également accessible via l’achat de parts de société civile de placement immobilier (SCPI).

QUELS AVANTAGES FISCAUX ?

Le Girardin logement social procure une économie d’impôt proportionnelle à votre apport pour une rentabilité pouvant atteindre jusqu'à 20 %. Soit une économie d’impôt maximale de 12 000 euros pour un apport de 10 000 euros, par exemple.

Le plafond global des niches fiscales étant ici majoré à 18 000 euros par an (contre 10 000 euros habituellement) et la réduction d’impôt Girardin étant prise en compte pour seulement 30 % des versements, le montant maximal retenu en Girardin logement social sur une année s’élève à 60 000 euros (0,3 x 60 000 = 18 000 euros).

BON À SAVOIR

Le Girardin social consiste en une opération de défiscalisation dite « one shot ». C’est-à-dire que la réduction s’applique une seule fois, l’année suivant votre investissement, soit en 2020, pour une opération réalisée en 2019, par exemple.

QUELS RISQUES POUR L’INVESTISSEUR ?

Le montage juridique et fiscal du Girardin logement social est particulièrement complexe, tout comme l’exécution des conditions durant la construction et la durée de location.

Toute erreur de la part d’un opérateur peut conduire à la remise en cause de l’avantage obtenu par l’administration fiscale.

Pour sélectionner un intervenant sérieux, il est notamment conseillé de privilégier les produits qui bénéficient d’un agrément de Bercy et de se renseigner sur sa réputation et la réussite de ses opérations passées.

Article à caractère informatif et publicitaire.

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