Monter une SCI familiale : 5 règles d’or à connaître

Quelques précautions s’imposent lors de la création d’une SCI familiale afin d’éviter des écueils susceptibles de remettre en cause l’opération patrimoniale réalisée.

Est familiale la société civile immobilière (SCI) constituée « exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ». Zoom sur les 5 règles d’or à suivre.

RÈGLE D’OR N°1 : FAIRE RÉDIGER LES STATUTS PAR UN NOTAIRE

Lorsque la SCI est constituée entre époux ou réunit parents et enfants, mieux vaut recourir à un acte notarié.

RÈGLE D’OR N°2 : ÉVITER D’ASSOCIER DE TRÈS JEUNES ENFANTS

Un mineur peut être associé d’une société civile immobilière (SCI). Ce sont ses père et mère, titulaires de l’autorité parentale, qui signeront pour lui. Il n’est cependant pas recommandé de faire associer des mineurs à une SCI car certaines décisions et actes nécessitent l’accord préalable du juge des tutelles.

À lire également : Dans quel cas créer une SCI familiale

RÈGLE D’OR N°3 : INSÉRER UNE « CLAUSE D’AGRÉMENT » DANS LES STATUTS DE LA SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE

Vous voulez fixer les règles d'entrer au capital de votre SCI (par exemple pour écarter le risque de voir n’importe qui y entrer)? Par principe toute cession de part sociale de SCI nécessite de recueillir l'accord des autres associés sauf pour les ascendants et descendants du cédant : les parts sociales sont cessibles librement. Il est toutefois possible d'intégrer une clause dite « d’agrément » dans les statuts afin de prévoir par exemple que la cession entre associés est libre ou encore que celle à un non associé ou à un ascendant/descendant est soumise à un agrément.

Conséquence : impossible pour un associé de céder ses parts à un tiers sans l’agrément des associés en place. Cet accord préalable peut aussi être exigé en cas de décès d’un associé : ses héritiers n’entreront alors dans la SCI qu’après acceptation des associés. En cas de refus, ils devront toutefois indemniser les héritiers du défunt.

RÈGLE D’OR N°4 : ORGANISER LA RÉPARTITION DES DROITS DE VOTE AUX ASSEMBLÉES GÉNÉRALES (AG)

Il faut porter une attention particulière à la répartition des pouvoirs et des droits de votes aux assemblées afin qu’elles correspondent à vos besoins. Une clause bien rédigée - spécifiant par exemple que le droit de vote revient aux usufruitiers - vous permettra, au contraire, de conserver l’essentiel de vos droits de vote.

RÈGLE D’OR N°5 : PROTÉGER LE GÉRANT CONTRE UNE RÉVOCATION ABUSIVE

Qu’il soit nommé dans les statuts ou en cours de vie de la SCI, le gérant est, en principe, révocable par une décision prise à la majorité des associés. Les statuts peuvent toutefois protéger le gérant, s’il est par ailleurs associé, en instaurant une condition de majorité plus importante, voire l’unanimité.

BON À SAVOIR

Le plus souvent, le gérant est choisi parmi les associés. Résultat, si vous décidez de donner la nue-propriété de vos parts et de n’en garder que l’usufruit, prenez soin de conserver au moins une part en pleine propriété. Ainsi, votre qualité d’associé ne sera pas contestable.

© Uni-médias – Dernière mise à jour Février 2023

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