Obligation de rénover les logements énergivores : les dates à retenir

17/09/2022 - 3 min de lecture

Logement Décryptage

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Obligation de rénover les logements énergivores : les dates à retenir

Vous êtes propriétaire d’un bien en location ? Sachez que la loi renforce les obligations des propriétaires de logements dits « énergivores ». Le texte prévoit une mise en œuvre échelonnée sur plusieurs années, avec la possibilité de sanctions si les mesures de rénovation ne sont pas respectées. Objectif : mettre un terme aux passoires thermiques.

La loi énergie et climat du 8 novembre 2019 fixe les grandes orientations de la politique climatique nationale. L’un des volets de cette loi porte spécifiquement sur les « passoires thermiques », avec l'objectif de les rénover intégralement d’ici dix ans.

Qu’est-ce qu’une passoire thermique ? Elle se définit comme un logement classé F ou G par le Diagnostic de Performance Energétique (DPE). Concrètement, il s’agit d’un logement présentant des caractéristiques de vétusté ou de défaillance d’isolation. Cela peut se traduire, à titre d’exemple, par des fuites de chauffage par les fenêtres ou la toiture, un chauffage trop ancien générant des factures d’énergie très élevées, etc.

Le gouvernement prévoit un calendrier étalé sur sept ans pour inciter les propriétaires souhaitant vendre ou louer un logement à réaliser les rénovations nécessaires. Quelles sont les grandes échéances que vous devez anticiper en tant que propriétaire ?

LE GEL DES LOYERS DANS LES PASSOIRES THERMIQUES

Depuis le 24 août 2022, si vous êtes propriétaire d’un logement considéré comme « énergivore » par le DPE, vous ne pourrez plus augmenter le loyer après le départ de votre locataire. Cela signifie donc l’obligation pour vous en tant que propriétaire de procéder à des travaux de rénovation énergétique si vous souhaitiez réévaluer le montant du loyer.

Par contre, si un locataire occupe votre bien, vous aurez la possibilité de lui demander une participation au coût des travaux. À noter cependant que la participation de votre locataire ne pourra dépasser le montant des travaux nécessaires à faire sortir votre bien des classes F et G.

Rappel : Depuis 2007, le DPE doit être réalisé y compris dans les logements mis en location, à l’exception de ceux destinés à être occupés moins de quatre mois par an. Ce document doit aussi obligatoirement être produit lorsque le logement est mis en vente.

À PARTIR DE 2023 : LA MISE EN PLACE D’UN AUDIT ÉNERGÉTIQUE

À compter d’avril 2023, si vous souhaitez mettre en vente ou louer votre bien considéré comme « passoire thermique » par le DPE, vous devrez procéder à un audit énergétique complémentaire.

Techniquement, vous pourrez vendre ou louer votre bien mais l’audit aura pour rôle d’informer au mieux votre futur acquéreur ou locataire qui prendront leur décision en connaissance de cause.

Cet audit comprendra un descriptif des zones de déperditions thermiques et propose une liste de travaux chiffrés et de nature à faire obtenir un classement du logement au minimum en classe E.

Pour mettre en vente votre bien énergivore, vous devrez préciser dans l’annonce immobilière que des travaux sont à effectuer et afficher la mention « logement à consommation énergétique excessive ».

À PARTIR DE 2023 : UNE CLASSIFICATION DES LOGEMENTS INDÉCENTS

Les logements considérés comme des passoires thermiques seront qualifiés de logements « indécents » à compter de 2023. Un seuil maximal de consommation d’énergie par mètre carré et par an sera a été défini : 450 kWh/m². Cela emporte deux conséquences majeures si vous êtes propriétaire :

d’une part, vous aurez l’obligation de rénover ces logements désormais considérés comme indécents. Votre locataire habitant dans le logement pourra exiger que vous procédiez à des travaux de rénovation et l’éventuel versement d’une compensation financière.
d’autre part, vous aurez l’interdiction de mettre en location votre bien si vous refusez de faire réaliser les travaux de rénovation énergétique nécessaires. Les baux en cours ne seront pas concernés : les locataires en place n’auront donc pas à craindre d’être expulsés.

Des sanctions en cas de non-respect de l’obligation seront appliquées.

À PARTIR DE 2025 : DURCISSEMENT PROGRESSIF DE LA RÈGLEMENTATION

Pour les maisons individuelles ou immeuble en monopropriété, l’interdiction de location sera progressivement renforcée :

à compter du 01/01/2025 pour tous les biens classés G
à compter du 01/01/2028 pour tous les biens classés F
à compter du 01/01/2034 pour tous les biens classés E

Des travaux devront obligatoirement être réalisés pour maintenir la valeur locative du bien. Il pourra notamment s’agir :

De travaux d’isolation thermique (isolation thermique par l’extérieur ; isolation des combles et plafonds ; isolation des sols et plancher bas)
Du remplacement d’équipements susceptibles d’occasionner des déperditions de chaleur (remplacement de menuiseries ; changement du système de chauffage ; changement du système de ventilation).

La nouvelle loi prévoit toutefois des exceptions à cette obligation de rénovation, qui peuvent être liées aux contraintes techniques, architecturales, ou bien à un coût travaux disproportionné par rapport à la valeur du bien.

Afin d’aider les particuliers à faire face à ces nouvelles obligations, il existe de nombreux moyens de financement.

BON À SAVOIR

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