LA LOI ANTI-SQUAT : COMMENT EXPULSER UN SQUATTEUR LÉGALEMENT DE CHEZ SOI ?
Vous ne pouvez pas expulser des squatteurs vous-même. Impossible en effet de procéder par la force, tout seul ou avec des proches, des amis, pour les chasser de chez vous.
Vous devez engager des démarches légales bien précises pour obtenir une évacuation forcée. Elles peuvent être effectuées par un propriétaire occupant, un locataire ou son propriétaire bailleur.
Deux sortes de procédures coexistent : une procédure accélérée et une procédure devant le juge.
À noter : la trêve hivernale, qui s’applique aux expulsions de locataires (généralement entre le 1er novembre et le 31 mars de l’année), ne s’applique pas aux squatteurs. Ils peuvent donc être évacués à tout moment de l’année, même en plein cœur de l’hiver.
La procédure accélérée pour votre maison squattée
- Vous pouvez vous rendre au commissariat de police ou à la gendarmerie pour porter plainte, dès que vous constatez que le logement est squatté.
- Vous devez apporter la preuve que vous êtes bien l’occupant régulier de ce domicile. Fournissez des factures (électricité, gaz, eau, opérateur internet, etc.), des documents fiscaux (relevé de taxe foncière, de taxe d’habitation, de taxe sur les logements vacants, etc.).
Vous pouvez aussi fournir les témoignages écrits et signés de voisins.
Si vous ne pouvez pas mettre la main sur votre titre de propriété, le préfet de votre département peut demander à l’administration fiscale de lui indiquer, dans un délai de 72 heures, à qui appartient le logement squatté. Votre notaire peut aussi vous aider dans cette démarche.
- Vous devez aussi apporter la preuve que le logement est squatté. Vous pouvez demander à un officier de police ou un gendarme, voire au maire (ou à ses adjoints) de votre commune (si vous habitez une petite commune) d’attester de l’occupation des lieux. Un constat d’un commissaire de justice (ex-huissier), confirmant cette occupation, n’est pas obligatoire.
Attention : si vous faites appel à un officier de justice, ses honoraires pour ce genre de démarche sont libres. Demandez un devis avant de le faire déplacer. Alors qu’en vous adressant à un officier de police judiciaire, au maire, ce service est gratuit. Si possible, identifiez au moins un des occupants illicites (nom sur la boîte aux lettres, plaque d’immatriculation d’un véhicule, en les interrogeant, etc.).
- Une fois ces premières démarches effectuées, vous devez demander au préfet (le représentant de l’État dans votre département), de mettre les squatteurs en demeure de quitter le logement.
- Vous pouvez faire cette démarche seul ou vous faire assister d’un avocat mais ce n’est pas obligatoire. Comme quand vous faites appel à un commissaire de justice (ex-huissier de justice), demandez bien à l’avocat d’établir un devis des honoraires qu’il vous réclamera.
La décision du préfet est prise en fonction de la situation personnelle ou familiale du squatteur. Il dispose de 48 heures, à partir de la réception de votre demande, pour se décider.
- Si le préfet refuse l’évacuation forcée, il doit vous exposer ses motifs.
- Si le préfet accepte l’évacuation forcée, il fait afficher sa décision en mairie et vous la notifie (facultatif). Il la notifie aux squatteurs qui disposent de 24 heures pour quitter le logement.
Quand les squatteurs ne libèrent pas les lieux dans le délai prévu, le préfet les fait évacuer, sans délai supplémentaire, par la force publique : police ou la gendarmerie (selon l’endroit où vous habitez), sauf si vous vous y opposez.
La procédure devant le juge
- Vous devez vous faire assister d’un avocat (attention à bien demander à l’avocat d’établir un devis des honoraires qu’il vous réclamera). C’est lui qui saisira en référé le juge des contentieux de la protection, auprès du tribunal judiciaire ou de proximité dont dépend le logement squatté, afin qu’il ordonne l’expulsion des squatteurs et le versement d’une indemnité d’occupation (l’équivalent de loyers calculés selon le temps d’occupation), d’une indemnisation pour les éventuels dégradations et dommages causés.
- Comme pour la procédure précédente, vous devez apporter la preuve que vous êtes bien l’occupant de ce domicile. Les papiers ou démarches sont les mêmes.
- Enfin, vous devez également, par tous moyens possibles comme décrits précédemment, apporter la preuve de l’occupation illicite.
- Le jugement est signifié aux squatteurs par un commissaire de justice (ex-huissier de justice). Les squatteurs disposent d’un mois pour quitter les lieux.
- S’ils restent dans le logement après ce délai, un commissaire de justice leur délivre un commandement de quitter les lieux, sans aucun délai supplémentaire. L’exécution de ce commandement doit être immédiate.
- Si les squatteurs ne libèrent toujours pas les lieux, le préfet les fait évacuer immédiatement, par la force publique.
Quelles sanctions encourt un squatteur ?
Outre le fait d’être expulsé, de payer des indemnités d’occupation, une indemnisation pour les éventuels dommages causés, le squatteur qui s’introduit frauduleusement et séjourne dans un logement risque de lourdes peines. Par exemple :
- L'introduction dans un logement vacant ou local à usage professionnel est punie de 2 ans d'emprisonnement et de 30 000 euros d'amende (délit d’occupation frauduleuse).
- L'introduction dans le domicile d'autrui (donc un local habité, résidence principale ou secondaire) à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, est puni plus lourdement : de 3 ans d'emprisonnement et de 45 000 euros d'amende (délit de violation de domicile).
- Par ailleurs, toute personne physique ou morale (une association, par exemple) qui incite des personnes à squatter un logement s’expose à une amende de 3 750 euros.
Quelles obligations d’entretien pour le propriétaire squatté ?
Le propriétaire d’un bien squatté reste responsable de son entretien, a fortiori d’un défaut de construction et des dommages résultant des défauts du bâtiment.
Il doit donc réaliser des travaux si le bien, par exemple, tombe en ruine, peu importe qu’il soit occupé illicitement.
Les victimes d’un quelconque préjudice dû à ce défaut d’entretien ou de construction peuvent se retourner contre le propriétaire.
Il ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en rapportant la preuve que le dommage est dû à une cause étrangère, notamment, la présence de squatteurs dont le comportement empêchait toute intervention pour faire les réparations nécessaires.
COMMENT ÉVITER LES SQUATTEURS D’ENTRER CHEZ SOI
Mieux vaut prévenir que guérir. Avant de lutter contre des squatteurs installés chez soi, il est préférable de tout faire pour éviter qu’ils ne s’introduisent chez vous :
- Blindages et serrures de sécurité multipoints de verrouillage (trois points ou de préférence cinq points), agréés par les assureurs, pour toutes vos portes, y compris donc celles des caves ou garages surtout si ces locaux communiquent avec la maison. Mais aussi cornières anti-pince pour éviter l’utilisation d’un pied-de-biche, renforts de paumelles, barres de seuil contre l’introduction d’un levier, etc.
Attention, rien ne sert d’avoir un super blindage sur une porte dont la structure (en bois, par exemple) est rongée par l’humidité. Vous devrez donc parfois changer l’ensemble du bloc-porte, de préférence certifié par le Centre national de prévention et de protection (CNPP) ;
- Vitrages feuilletés intercalant couches de plastique et couches de verre pour les portes-fenêtres, voire les vérandas, de préférence qualifiés anti-projection (résistance à un jet de pierre notamment, anti-effraction (résistance à des coups de hache) et classés par l’organisme certificateur Cekal.
Attention, comme pour une porte, rien ne sert d’avoir un super vitrage sur une fenêtre dont la structure (en bois, par exemple) est rongée par l’humidité. Vous devrez donc parfois changer l’ensemble par un bloc-fenêtre ou porte-fenêtre. Si vous ne voulez pas vous lancer dans de gros travaux, pour renforcer vos fenêtres, vous pouvez appliquer sur les vitrages, face intérieure, un simple film de sécurité ;
- Verre armé avec un treillis métallique incorporé pour les fenêtres des toilettes, les verrières sur les toitures ;
- Volets ou persiennes de préférence en aluminium plutôt qu’en plastique ou en bois, bien hermétiques, renforcées avec des barres transversales et verrouillées avec des serrures trois points ;
- Grilles éventuellement pour les ouvertures vulnérables ;
- Système d’alarme et de télésurveillance (caméras, détecteurs de présence, etc.) connecté à un centre de surveillance et consultable via votre smartphone, votre tablette, votre ordinateur ;
- Inscription à l’opération Tranquillité vacances (OTV), via Service-public.fr afin de demander à la police ou à la gendarmerie de surveiller son domicile durant vos absences ou congés ;
- Jamais de clés laissées sous le paillasson ou dans la boîte aux lettres, pour vos proches ;
- Et votre éventuel chien peut aussi être une bonne prévention des intrusions, si vous en avez un !
Rapprochez-vous de votre assureur pour connaître tous les astuces, équipements et services de protection afin de sécuriser au maximum votre habitation, ou tout autre local.
