Immobilier : 4 choses à savoir avant d’investir en loi Pinel

03/07/2022 - 2 min de lecture

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Immobilier : 4 choses à savoir avant d’investir en loi Pinel

Vous êtes tenté par le dispositif Pinel ? Voici 4 questions auxquelles vous devez répondre avant d’aller plus loin.

Investir dans un logement neuf en loi Pinel, avec un avantage fiscal à la clé, nécessite d’accepter de louer votre bien sur longue durée et de respecter certaines conditions. Explications.

AVEZ-VOUS INTÉRÊT À INVESTIR EN PINEL ?

La réduction d’impôt du régime Pinel est identique pour tous, quel que soit votre tranche marginale d’imposition (TMI). Toutefois, si vous n’êtes pas imposable ou si vous dépassez le plafond des niches fiscales fixé à 10 000 euros par an, cette réduction d'impôt perd tout intérêt.

Avant de vous lancer, mieux vaut donc effectuer un calcul pour évaluer votre marge de manœuvre. Déduisez les avantages fiscaux générés par vos autres dispositifs (travaux, emploi à domicile, titres de PME, FIP…). Vous obtiendrez ainsi le montant maximal des réductions d'impôt auxquelles vous pouvez encore prétendre dans l’année.

BON À SAVOIR

Un investissement Pinel s’adresse plutôt à des personnes qui envisagent un premier investissement locatif et acquittent au minimum 2 500 euros d’impôts par an pour que la réduction fiscale annuelle soit inférieure ou égale au montant d’impôt sur le revenu dû chaque année.

Pour en savoir plus : consulter nos articles Investir en loi Pinel : zoom sur les conditions d’éligibilité et Investissement immobilier en loi Pinel : avantages et inconvénients

Attention
Pour les investissements réalisés depuis le 1^er janvier 2021, le dispositif Pinel n'est plus valable pour les maisons individuelles et est réservé à l’investissement locatif pour un logement collectif.

CONNAISSEZ-VOUS LES CONTRAINTES DU DISPOSITIF ?

La loi Pinel favorise l’investissement locatif en octroyant une réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie de la mise en location du bien immobilier pour une période donnée initiale de 6 ou 9 ans pour une réduction égale respectivement à 12% ou 18%. À l’issue de cette période, l’engagement peut être prorogé de trois ans, renouvelable une fois en cas d’engagement initial de six ans. En cas de prorogation, le taux de la réduction d’impôt sera de 6% pour la première période triennale et 3% pour la seconde période si l’engagement initial est de six ans. Le taux sera de 3% pour la période triennale si l’engagement initial est de 9 ans. Ces prorogations peuvent ainsi porter l’engagement à 12 ans et le taux de réduction d’impôt à 21%.

Deux grandes évolutions sont à noter concernant les taux de réduction d’impôt de la loi Pinel à partir de 2023 :

Le dispositif Pinel est prorogé dans les conditions actuelles jusqu’au 31 décembre 2022. Les taux de réduction d’impôt seront progressivement réduits à partir de 2023. Le taux de la réduction d’impôt sera abaissé respectivement 10,5%, 15%, et 17,5% pour un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans en 2023. L’avantage fiscal passera 9%, 12%, et 14% dès 2024.

Il sera toujours possible de bénéficier des anciens taux de la loi Pinel dans le cadre du dispositif dit « Super Pinel » ou « Pinel Plus ». Pour pouvoir défiscaliser à hauteur de 6%, 9% ou 12%, le décret n° 2022-384 du 17 mars 2022 fixe un ensemble de conditions. Il sera ainsi nécessaire d’investir dans un logement situé dans un des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV). Le décret prévoit par ailleurs des critères de confort à respecter. Pour être éligibles, les logements devront avoir une surface minimale de 28 m² pour un T1 ; 45 m² pour un T2 ; 62 m² pour un T3 ; 79 m² pour un T4 ; et 96 m² pour un T5. Ces logements devront disposer d’un espace extérieur privatif allant de 3 à 9 m². Ils devront également respecter des critères de performance énergétique et environnementale (par exemple : les logements neufs acquis en 2024 devront atteindre la classe A du Diagnostic de Performance Energétique).

En tant que bailleur, vous devez respecter une série d’engagements.

Les conditions à remplir sont nombreuses et de plusieurs ordres. Cela va de l’emplacement du bien à l’engagement de location sur une durée minimale, en passant par le respect de plafonds de loyers et de ressources pour les locataires.

Pour en savoir plus : nos articles Réduire vos impôts avec la loi Pinel et Investissement immobilier : 4 points à vérifier avant d’acheter en loi Pinel

AVEZ-VOUS PESÉ LE POUR ET LE CONTRE ?

D’un côté, investir en loi Pinel vous permet de vous constituer un patrimoine grâce au recours au crédit et de vous préparer, à terme, des compléments de revenus.

Autre atout, l’économie d’impôts réalisée, conjuguée aux loyers perçus, sont supposés couvrir une partie de vos mensualités de remboursement.

De l’autre, vous devez toujours compléter par un effort personnel de trésorerie, qui peut dangereusement augmenter en cas d’inoccupation de votre bien ou d’impayés.

BON À SAVOIR

Si vous ne parvenez pas à louer le bien, vous pouvez perdre vos avantages fiscaux et voir votre impôt sur le revenu majoré du montant total de la réduction d’impôt obtenue.

À découvrir également nos articles Loi Pinel : apprendre à calculer le bon montant du loyer et Impôts loi Pinel : comment déclarer votre investissement immobilier ?

VOS SIMULATIONS DE RENTABILITÉS SONT-ELLES FIABLES ?

Les rentabilités annuelles annoncées par les promoteurs sont comprises entre 2,5% et 4,5% hors avantage fiscal. Toutefois, ces simulations s’avèrent parfois un peu trop optimistes car elles prennent comme hypothèse le loyer mensuel plafond. Or dans certaines villes, le loyer réellement pratiqué se situe en dessous de la limite haute.

Par ailleurs, par sécurité, prévoyez toujours quelques mois de vacance locative. Sur longues périodes (6, 9 ou 12 ans), cet événement courant correspond notamment au laps de temps nécessaire pour remplacer un locataire sortant.

Pour aller plus loin, notre article Loi Pinel : les plafonds de ressources et de loyers.

Article à caractère informatif et publicitaire.
Les informations présentes dans cet article sont données à titre purement indicatif et n’engagent pas la responsabilité du Crédit Agricole ; elles n’ont en aucun cas vocation à se substituer aux connaissances et compétences du lecteur. Il est vivement recommandé de solliciter les conseils d’un professionnel.

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