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Investissement immobilier : 4 points à vérifier avant d’acheter en loi Pinel

03/07/2022 - 2 min de lecture

Rubrique : Fiscalité

Thématiques de l'article hashtagLogement hashtagArgent hashtagDécryptage

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Investissement immobilier : 4 points à vérifier avant d’acheter en loi Pinel

Comment acheter un appartement ou une maison en loi Pinel ? Comme pour tout investissement immobilier, ce type d’opération demande mûre réflexion. Les points à valider avant de franchir le pas.

Avant de concrétiser votre projet, il convient de sélectionner avec soin la localisation, vérifier l’état du marché locatif et évaluer la rentabilité de votre investissement.

De grandes évolutions sont à noter concernant les taux de réduction d’impôt de la loi Pinel à partir de 2023 :

  • Le dispositif Pinel est prorogé dans les conditions actuelles jusqu’au 31 décembre 2022. Les taux de réduction d’impôt seront progressivement réduits à partir de 2023. Le taux de la réduction d’impôt sera abaissé respectivement 10,5%, 15%, et 17,5% pour un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans en 2023. L’avantage fiscal passera 9%, 12%, et 14% dès 2024.
  • Il sera toujours possible de bénéficier des anciens taux de la loi Pinel dans le cadre du dispositif dit « Super Pinel » ou « Pinel Plus ». Pour pouvoir défiscaliser à hauteur de 6%, 9% ou 12%, le décret n° 2022-384 du 17 mars 2022 fixe un ensemble de conditions. Il sera ainsi nécessaire d’investir dans un logement situé dans un des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV). Le décret prévoit par ailleurs des critères de confort à respecter. Pour être éligibles, les logements devront avoir une surface minimale de 28 m² pour un T1 ; 45 m² pour un T2 ; 62 m² pour un T3 ; 79 m² pour un T4 ; et 96 m² pour un T5. Ces logements devront disposer d’un espace extérieur privatif allant de 3 à 9 m². Ils devront également respecter des critères de performance énergétique et environnementale (par exemple : les logements neufs acquis en 2024 devront atteindre la classe A du Diagnostic de Performance Energétique).

1. SOYEZ ULTRA SÉLECTIF SUR LA LOCALISATION

Sans dépasser le plafond de 5 500 euros le mètre carré, vous pouvez trouver de nombreux programmes immobiliers Pinel « compatibles » en Ile-de-France et dans les grandes capitales régionales.

Depuis le 31 mars 2019, seuls les investissements dans trois zones dites « tendues » sont éligibles à ce dispositif : A bis, A et B1*. L’offre des promoteurs se concentre principalement dans de nouveaux quartiers, implantés sur d’anciennes friches industrielles, portuaires, ferroviaires ou militaires dont l’urbanisation est orchestrée par les métropoles.

BON À SAVOIR

Mieux vaut toujours privilégier, un emplacement de qualité proche des services, commerces, bien desservi par les transports en commun. À compter d’une date fixée par décret, une expérimentation est menée en Bretagne pour compenser la suppression des zones B2 et C du dispositif depuis 2021. Les communes ou parties de communes éligibles à la réduction d’impôt se caractérisant par une tension élevée du marché locatif et des besoins en logements intermédiaires importants déterminées ont été fixées par arrêté du préfet de la région. Concernant, les conditions d’éligibilité, un arrêté du préfet de la région est également venu fixer le plafond de loyer et de ressources du locataire pour chaque commune ou partie de commune éligible.  

2. ADAPTEZ VOTRE OFFRE À LA DEMANDE

Votre budget et la localisation retenue vont déterminer le choix de la surface. Il est à noter que la réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement (dans la limite de deux logements). Le prix de revient est retenu dans la limite de 5 500€ par m2 de surface habitable. Au titre d’une même année d’imposition et pour un même contribuable, l’assiette de la réduction d’impôt ne peut pas excéder 300 000€.

Si vous êtes prêt à débourser cette somme, vous pouvez vous interroger sur l’opportunité d’acheter deux petites surfaces plutôt qu’une moyenne ou une grande.

Dans tous les cas, renseignez-vous sur la demande locative locale (ville étudiante, présence d’un CHU, bassin d’emplois…). Cette précaution vous permettra d’opter pour la typologie de logement la plus recherchée par les candidats locataires du secteur.

BON À SAVOIR

L’occupant d’un grand logement a généralement moins la « bougeotte » que celui d’une petite surface. Cette fidélité contribue à réduire la vacance locative et l’usure du logement.  

3. SÉLECTIONNEZ LA DURÉE LA PLUS COURTE

Dans le cadre d’un investissement en loi Pinel, vous « avez la main » pour déterminer la durée de location sur laquelle vous vous engagez.

La loi vous propose d’opter au choix pour une durée initiale de 6 ans ou 9 ans, avec une prorogation triennale en cas d’engagement initial de 6 ou 9 ans et une seconde prorogation triennale en cas d’engagement initial de 6 ans.

Cette décision étant irréversible, mieux vaut au départ sélectionner la durée la plus courte quitte à la prolonger ensuite à 9 ans, voire au maximum à 12 ans. Cette stratégie donne plus de souplesse à votre investissement immobilier.

À noter
Les maisons individuelles ne sont plus éligibles à la loi Pinel pour les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2021. Le dispositif se concentre alors exclusivement sur les habitations collectives, comme les appartements au sein d’un immeuble.

4. CALCULEZ AU PLUS JUSTE VOTRE RENTABILITÉ

Sur la base du loyer plafond de la zone, la rentabilité maximale se calcule en rapportant les revenus locatifs annuels potentiels au prix de vente.

Toutefois, il faut savoir que ce scénario annoncé par le promoteur est souvent trop optimiste. Car en examinant de plus près la réalité du marché, on peut parfois s’apercevoir que le loyer réellement pratiqué localement est bien inférieur à la valeur locative maximale autorisée. Résultat, le rendement est moindre.

BON À SAVOIR

Un logement peut connaître quelques périodes de vacance locative, durant lesquelles il n’est pas occupé et aucun loyer versé. Il faut en tenir compte dans le calcul de votre rendement. Cette période de vacance ne peut pas être supérieure à douze mois, délai qui part à compter de la date de réception de la lettre recommandée du locataire donnant congé au propriétaire.

Zone A bis : Paris et 76 communes Yvelines, des Hauts-de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise ; zone A : agglomération de Paris, la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés ; zone B1 : certaines grandes agglomérations ou dont les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone Abis ou A, quelques villes chères, les départements d’outre-mer.



© Uni-médias – Mars 2019 - Dernière mise à jour Juillet 2022

Article à caractère informatif et publicitaire.
Les informations présentes dans cet article sont données à titre purement indicatif et n’engagent pas la responsabilité du Crédit Agricole ; elles n’ont en aucun cas vocation à se substituer aux connaissances et compétences du lecteur. Il est vivement recommandé de solliciter les conseils d’un professionnel.

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