Investissement immobilier direct ou indirect : avantages et inconvénients

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Quelles différences entre investissement immobilier direct et indirect : l’essentiel en 150 mots

• L'immobilier est un composant central du patrimoine, qui peut être accessible avec un ticket d'entrée faible et offrant un retour sur investissement régulier en cas de location.

• L'immobilier direct implique l'achat de biens physiques, dont l'investisseur est propriétaire et responsable de la gestion.

    o Les avantages incluent le choix du bien, la possibilité de réaliser des travaux, et des revenus complémentaires réguliers.
    o Les inconvénients sont la mise de départ importante, la gestion chronophage, et les risques locatifs.

• L'immobilier indirect, ou "pierre-papier", consiste à investir dans des parts de sociétés qui gèrent des portefeuilles de biens immobiliers.

    o Les avantages incluent l'accès sans capital de départ important, la mutualisation des risques, et la gestion par la société
    o Les inconvénients sont les fluctuations du marché de l’immobilier, le délai de jouissance, et les frais élevés.

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Différences entre immobilier direct et immobilier indirect

L’investissement immobilier consiste à acquérir des biens immobiliers dans le but de se loger, d’en percevoir des loyers ou encore d’en retirer une plus-value éventuelle lors de la revente. Il permet ainsi de se constituer et de développer son patrimoine.

Si l’immobilier occupe une place aussi centrale dans la stratégie patrimoniale des épargnants, c’est d’une part parce qu’il peut être accessible même avec un ticket d’entrée faible via la pierre-papier, mais d’autre part parce que les biens immobiliers subissent moins de fluctuations que les investissements boursiers et sont capables d’offrir un retour sur investissement régulier et intéressant.

Il existe 2 moyens très différents de se constituer ce patrimoine immobilier :

L’immobilier direct

C’est ce que l’on appelle aussi l’immobilier physique parce qu’on achète un bien que l’on voit, que l’on peut visiter et dont on connait la localisation précise. L’investisseur en est propriétaire et en assume la gestion et l’entretien.

L’immobilier indirect appelé également « pierre-papier »

La pierre-papier ou immobilier indirect consiste à investir dans des biens qui ne nous appartiennent pas directement.

L’investisseur achète des parts d’une société, généralement une SCPI (société civile de placement immobilier), qui acquiert un portefeuille de biens immobiliers qu’elle va gérer elle-même pour le compte de ses associés et qui va générer des rendements, notamment issus des revenus locatifs.

Ces revenus potentiels serviront à rémunérer les associés

Le choix entre l’un et l’autre dépendra à la fois de vos objectifs et de vos moyens financiers.

Investir dans l’immobilier direct

Définition

Appartement, maison, place de parking, ou encore bureaux ou commerces… Les possibilités d’acquérir un bien immobilier en direct sont variées.

Son propriétaire peut décider de le conserver pour son usage personnel, le mettre en location, le transmettre à ses enfants, ou le revendre à tout moment.

Il perçoit directement la totalité des gains générés comme les loyers en cas de location ou la plus-value en cas de revente.

C’est également à lui d’assumer entièrement tous les frais inhérents : frais d'entretien, assurances, taxes foncières ou d’habitation, travaux d’entretien ou de rénovation, mise en conformité etc.

Modalités

Selon sa situation patrimoniale, le propriétaire peut acquérir le bien au comptant (l’argent peut provenir d’un contrat d’assurance vie, de placements boursiers, d’une donation familiale…) ou à crédit pour tout ou partie de la somme.

Lorsque qu’il s’agit d’un bien destiné à la location, le propriétaire peut choisir de s’en occuper lui-même pour maximiser la rentabilité de son bien. Mais gérer le recrutement et le choix du locataire, assurer le suivi administratif, contrôler la fiscalité ou encore l’entretien nécessite disponibilité et maîtrise des démarches, ce qui s’avère fastidieux.

Le plus simple est d’en confier la gestion à une agence immobilière ou à un professionnel de la location qui se chargera de toutes les démarches en contrepartie de frais de gestion pouvant aller en général de 5 à 7% du loyer annuel jusqu’à plus de 10% selon les formules.

C’est une solution certes plus coûteuse mais qui évite le stress et les heures de travail, notamment lorsque le bien n’est pas situé à proximité.

Les types d’usage

La location d’un bien immobilier doit respecter certaines règles et clauses du Code civil. Le type d’usage choisi (location vide ou meublée, bail professionnel, colocation, location saisonnière...) peut faire varier les droits du propriétaire et du locataire.

Avant de décider, il est important de bien étudier les aspects réglementaires et fiscaux de chaque solution pour vous assurer qu’elle répond bien à vos objectifs.

Avantages de l’immobilier direct

Les principaux avantages :

• C’est vous qui choisissez le bien et sa localisation.
• Vous augmentez à terme la valeur de votre patrimoine via le remboursement du crédit.
• Vous pouvez décider de réaliser des travaux pour en augmenter la valeur locative ou la valeur de revente.
• Vous pouvez générer des revenus complémentaires réguliers en le louant et changer son usage locatif en fonction de l’évolution du marché.
• L’immobilier étant moins sujet à fluctuations que d’autres types d’investissements, sa valeur peut s’apprécier régulièrement sur le long terme et peut vous offrir la possibilité de réaliser des plus-values intéressantes.
• Vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux comme avec les dispositifs Malraux ou Censi-Bouvard.
• C’est une façon de s’assurer d’un toit pour vivre à sa retraite, et d’un patrimoine en cas de besoin (par exemple pour financer une maison de retraite à terme).

À lire également : Investissement immobilier locatif : comment bien financer votre achat ?

Inconvénients de l’immobilier direct

Les principaux inconvénients :

• Il nécessite une mise de départ importante, souvent assortie d’un crédit qu’il faut pouvoir rembourser pour ne pas perdre son bien.
• La gestion peut être chronophage et complexe puisque le propriétaire a l’obligation d’entretenir, de réparer le bien et de le maintenir en bon état, en conformité avec la règlementation.
• S’il est destiné à la location, il faut bien connaître la réglementation concernant les différents modes de location, gérer les contrats, les déclarations fiscales, les remises en ordre à chaque nouvelle location.
• Cela nécessite une bonne maîtrise du marché local pour trouver les bons locataires.
• L’investissement locatif direct ne permet pas de diluer le risque de vacance ou de loyer impayé sur plusieurs biens. Cela peut donc poser problème assez rapidement si les revenus prévus pour rembourser le prêt par exemple n’arrivent plus.
  

Investir dans l’immobilier indirect

Définition

L’immobilier indirect ou « pierre-papier » est un placement financier par lequel on acquiert des parts d’une entité juridique qui investit dans l’immobilier.

L’argent des investisseurs est mis en commun pour acheter et louer des biens tels que des commerces, des bureaux, des entrepôts, des habitations, des cliniques …

Ces entités peuvent être des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), des OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) ou encore des foncières cotées ou des SCI qui permet notamment aux membres d’une même famille d’optimiser les frais de succession.

En contrepartie de cet investissement, le titulaire perçoit un revenu locatif régulier au prorata du nombre de parts détenues, sans avoir à acheter et à gérer lui-même des biens physiques.

Modalités

Tout le monde peut acheter de la pierre-papier : personnes physiques majeures ou non , personnes morales, sans obligation de résider en France.

Les parts de SCPI peuvent être acquises au comptant, à crédit, en pleine propriété, en démembrement temporaire de propriété ou en indivision.

Il existe 3 catégories de SCPI :

• les SCPI de rendement,
• les SCPI fiscales
• et les SCPI de plus-value.

Elles permettent de percevoir des revenus liés à la location, de bénéficier d’une réduction d’impôt ou de réaliser une plus-value à la revente.

Contrairement à l’achat immobilier direct, l’acquisition de parts de SCPI ne nécessite que quelques centaines d’euros.

L’horizon de placement recommandé par l’AMF pour la pierre-papier est de 8 à 10 ans pour pouvoir amortir les frais de sortie. Mais il est tout à fait possible de revendre ses parts à tout moment.

Il est possible d’investir dans la pierre-papier via un portefeuille boursier ou par le biais d’un contrat d’assurance vie.

Dans un portefeuille, les revenus seront imposés au titre des revenus fonciers et dans les contrats d’assurance vie ce sera la fiscalité de l’enveloppe qui sera appliquée.

Les avantages de l’immobilier indirect ou « pierre-papier »

La pierre-papier permet d’accéder aux avantages de l’immobilier locatif sans avoir à disposer d’un capital de départ important et sans avoir à supporter les soucis de gestion au quotidien.

Il existe de nombreuses SCPI qui ont chacune leur propre stratégie d’investissement : SCPI de rendement, SCPI fiscale, SCPI européenne, SCPI régionale, SCPI thématique, SCPI opportuniste, etc.

Tous les profils d’investisseurs, du plus jeune au plus âgé, du néophyte à l’expert, peuvent trouver chaussure à leur pied, y compris avec un budget limité.

Qu’il s’agisse de la nature des biens (commerces, bureaux, entrepôts, hôtels, habitations…), de leur emplacement géographique (ville, pays, Europe, Monde…), des profils des locataires, avec la pierre-papier la performance de votre investissement ne dépend pas d’un seul locataire, d’une seule ville ou d’un seul bien comme pour l’immobilier direct. Le risque de perte de rentabilité lorsqu’il y a de la vacance du bien ou non-paiement du loyer se trouve mutualisé par la diversité des biens, des régions et des locataires.

C’est un placement qui ne nécessite aucune intervention de la part de l’investisseur sur les aspects administratifs liés à la gestion des biens immobiliers. Tout est géré par la SCPI, qu’il s’agisse de trouver les locataires, d’entretenir le bien, de se conformer aux réglementations comme le Décret Tertiaire ou de gérer les questions administratives en contrepartie d’une commission de gestion annuelle.

Les revenus potentiels complémentaires réguliers qui en sont tirés mensuellement ou trimestriellement peuvent servir à financer les études de ses enfants, préparer sa retraite ou encore augmenter son pouvoir d’achat.

La pierre-papier est un investissement financier réglementé par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) qui est l’autorité de tutelle qui contrôle les sociétés de gestion et encadre le prix des parts. Sachez que la règlementation leur impose de fournir un bulletin d’information trimestriel sur les investissements ainsi qu’un rapport annuel.

À lire également : Epargne retraite individuelle et collective : quand privilégier l’une ou l’autre ?

Les inconvénients de l’immobilier indirect

Le prix de la part et le montant des loyers versés ne sont pas garantis. En effet, la pierre-papier est soumise aux fluctuations du marché immobilier. En cas de crise ou d’évènement imprévu, la baisse des prix du secteur peut avoir un impact négatif sur la valeur des parts.

Les acquéreurs de nouvelles parts de SCPI de rendement doivent attendre entre 2 et 6 mois avant de percevoir leurs premiers revenus. C’est ce qu’on appelle le délai de jouissance. Il correspond au temps nécessaire à la société de gestion pour investir les fonds collectés dans de nouveaux biens et en obtenir des loyers.

La revente rapide des parts de SCPI n’est pas forcément possible car les SCPI ne garantissent pas la revente des parts. Leur liquidité, c’est-à-dire le délai avec lequel l’investissement est récupéré en cas de demande de rachat de ses parts, peut prendre plusieurs semaines voire mois et sera différente selon qu’il s’agit d’une SCPI à capital variable ou à capital fixe.

La pierre-papier est soumise à plusieurs types de frais qui sont à prendre en compte dans le calcul de la rentabilité car ils peuvent être élevés :

• Les frais de souscription qui sont les frais initiaux payés lors de l'achat des parts. Ils représentent 6% à 10% du montant investi.
• Les frais de retrait qui sont applicables lors de la revente de parts. Ils peuvent aller jusqu’à 8% de la valeur des parts.
• Les frais de gestion appliqués annuellement pour la gestion des biens et du portefeuille. Ils représentent 7 à 12% des loyers perçus.
• Les frais de cession facturés pour la vente ou le transfert des parts.

Il est utile de consulter les documents d’informations mis à disposition pour comparer les différentes propositions et sélectionner celles qui correspondent le mieux à vos objectifs.

© Crédit Agricole S.A. – Novembre 2025

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