Loi Pinel : apprendre à calculer le bon montant du loyer

03/07/2022 - 2 min de lecture

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Loi Pinel : apprendre à calculer le bon montant du loyer

Investir en loi Pinel impose de respecter certaines règles avant de fixer votre futur loyer. Pour son calcul, vous devez notamment tenir compte de la localisation du bien, du plafond des loyers et de sa surface.

Le calcul d’un loyer Pinel obéit à des modalités précises. Apprenez à les connaître, car d’elles va dépendre le niveau potentiel de rentabilité de votre opération.

PLAFONDS DES LOYERS MENSUELS D’UN INVESTISSEMENT EN LOI PINEL

Fixés par les pouvoirs publics, les plafonds de loyers mensuels d’un investissement en loi Pinel sont révisés tous les ans. Ils servent de référence pour les baux conclus en métropole dans l’année en cours.

Ces plafonds mensuels de loyers (hors charges) diffèrent selon la zone géographique où se situe votre logement.

En 2022, ils s’établissent à :

17,62€ / m² en zone A bis*
13,09€ / m² en zone A*
10,55€ / m² en zone B1*

* Zone A bis : Paris et 76 communes des Yvelines, des Hauts-de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise ; zone A : agglomération de Paris, la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés ; zone B1 : certaines grandes agglomérations ou communes dont les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone A bis ou A, quelques villes chères, les départements d’Outre-Mer.

BON À SAVOIR

Attention ! Depuis mars 2019 les zones, B2 et C, ne sont plus éligibles au dispositif Pinel.

COEFFICIENT MULTIPLICATEUR

Le plafond de loyer mentionné ci-dessus doit par la suite être ajusté à la taille de votre logement. Car un studio ne se loue pas au même prix du mètre carré qu’un 3 pièces. La valeur locative rapportée au mètre carré diminue au fur et à mesure que la surface s’agrandit.

Pour déterminer le « vrai » loyer de référence, il convient d’appliquer un « coefficient multiplicateur » dont la formule est : 0,7 + 19/Surface.

Le résultat obtenu doit être arrondi à la 2^e décimale la plus proche, sans excéder 1,2.

Exemple : pour un 2-pièces de 50 m² loué en zone B1, le plafond de loyer plafond Pinel 2022 s’élèvera à 11,39€/m²/mois, hors charges (soit (10,55 x (0,7 + 19/50)).

LOYERS DE MARCHÉ

Si les loyers plafonds fixés chaque année par les pouvoirs publics représentent une référence à ne pas dépasser, les prix observés sur le marché locatif local constituent également un paramètre à prendre en compte au moment de fixer le montant de votre loyer.

Si ce dernier se situe largement au-dessus des seuils du Pinel, comme c’est le cas sur Paris, le manque à gagner réduit l’intérêt d’une telle opération. En revanche, lorsque l’écart reste limité à 20% ou moins cela peut valoir le coup.

BON À SAVOIR

Afin de coller davantage à la particularité d’un marché local, le Préfet de région peut décider de minorer, à l’échelle d’un secteur ou d’une ville, le plafond « officiel » du loyer, arrêté au plan national.

RÉVISION ANNUELLE

À condition que cela figure bien dans votre contrat de location, en tant que propriétaire bailleur, vous êtes en droit de réviser à date fixe et annuellement le loyer en cours sur la base de l’Indice de Référence des Loyers (IRL), publié chaque trimestre par l’INSEE.

Pour obtenir le montant du loyer révisé, il faut utiliser la formule suivante :

(Loyer avant révision X nouvel IRL du trimestre retenu) /ancien IRL du trimestre retenu.

BON À SAVOIR

Attention ! L’ajustement annuel du loyer en cours de bail doit s’effectuer dans le respect du plafond de loyer officiel, lui-même actualisé chaque année par l’administration fiscale.

Depuis 2021, une expérimentation régionale a lieu en Bretagne : le préfet de région détermine les communes éligibles, ainsi que les plafonds de loyer et de ressources, après avis des instances régionales. Le test se poursuivra jusqu’en 2024.

Article à caractère informatif et publicitaire.
Les informations présentes dans cet article sont données à titre purement indicatif et n’engagent pas la responsabilité du Crédit Agricole ; elles n’ont en aucun cas vocation à se substituer aux connaissances et compétences du lecteur. Il est vivement recommandé de solliciter les conseils d’un professionnel

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