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Investissement immobilier en loi Pinel : avantages et inconvénients
13/09/2023 - 2 min de lecture
Rubrique : Fiscalité
tout un mag pour vous
Comme tout placement, l’achat d’un appartement ou d’une maison en loi Pinel présente des points forts, mais également des contraintes à ne pas sous-estimer. Explications et présentation des modifications apportées au dispositif avec Pinel Plus pour 2023 et 2024.
Mini sommaire
Le dispositif Pinel ou Pinel Plus, c'est quoi ?
Pour quels investisseurs immobiliers ?
Réduction ou crédit d'impôt en Pinel ?
Principaux avantages d’un investissement en loi Pinel
Inconvénients d’un investissement en loi Pinel
Dispositif « Pinel Plus » : conditions et changements en 2023 et 2024
Plafonds de revenus des locataires
Plafonds spécifiques au « Pinel Outre-Mer »
L’achat immobilier en loi Pinel offre un avantage fiscal et vous permet de vous constituer un capital grâce au crédit. En contrepartie, des conditions de détention et de location sont à respecter.
Le dispositif Pinel est un mécanisme conçu pour encourager l'investissement locatif dans l'immobilier neuf. Il offre une réduction d'impôt aux particuliers qui achètent et louent un nouveau logement, sous certaines conditions, comme la localisation du bien dans des zones spécifiques et des plafonds de loyer et de revenu du locataire.
Pour les investissements réalisés en 2023 et 2024, le dispositif est accessible sous deux formes, aux conditions fiscales différentes :
En respectant les nouvelles exigences de la Loi Pinel Plus, notamment environnementales, vous pouvez bénéficier de la réduction d'impôt maximale.
Pour bénéficier de ce régime de défiscalisation Pinel, il faut avoir la qualité de contribuable et être domicilié fiscalement en France au moment de l’investissement.
Pour les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2019 ; le contribuable qui a effectué une acquisition ouvrant droit à la réduction d’impôt lorsqu’il était domicilié fiscalement en France pourra conserver le bénéfice de l’avantage fiscal pour les années pendant lesquelles sa résidence fiscale ne sera plus située en France (la réduction d’impôt s’imputera sur l’impôt dû au titre de ses revenus – fonciers notamment – restant imposables en France)
Cependant, pour tirer profit de ce dispositif fiscal, il est estimé que vous devez acquitter au minimum 2 500 euros d’impôts sur le revenu par an. Par ailleurs, vous ne devez pas avoir déjà fait le plein d’avantages fiscaux, la réduction Pinel entrant dans le calcul du plafonnement annuel des niches fiscales de 10 000 euros par an.
L'avantage fiscal s'entend sur une durée comprise entre 6 et 12 ans en cas de demande de prorogation.
À lire également : Investissement immobilier locatif, comment bien financer votre achat ?
Acheter un bien locatif en loi Pinel ouvre droit à une réduction de votre impôt sur le revenu, répartie sur la durée de votre engagement de location (6, 9 ou 12 ans).
Le montant de votre impôt doit au moins être équivalent, voire supérieur, à la réduction générée par votre investissement. À défaut, vous perdrez définitivement le bénéfice de cette réduction fiscale qui ne donne lieu à aucun remboursement par les services fiscaux.
La réduction Pinel permet une réduction d'impôt sur le revenu (et non pas un crédit d'impôt) et n’est donc pas reportable. Si au cours d’une année, son montant dépasse le montant de votre impôt, vous perdrez définitivement l’excédent.
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Une fois votre prêt immobilier totalement remboursé, les loyers encaissés chaque mois tomberont entièrement dans votre poche. Ces revenus constitueront un appréciable complément financier susceptible de doper vos revenus ou votre pension de retraite.
De plus, une fois votre crédit soldé, vous détiendrez un patrimoine immobilier mobilisable à votre guise. Vous pourrez, suivant vos projets de vie, décider de l’occuper, continuer à le louer ou le céder.
Comme on l’a vu, un investissement immobilier en régime Pinel dans le neuf ouvre droit à une réduction d’impôt sur le revenu.
Vous pourrez louer votre logement acquis en Pinel à un ascendant ou descendant, sous réserve que ce locataire ne soit pas rattaché à votre foyer fiscal. Par exemple, vous pourrez louer le logement à votre enfant lors de ses études à la condition qu’il effectue sa propre déclaration de revenus.
En contrepartie des nombreux avantages du dispositif Pinel, l’État vous oblige à louer votre bien nu, à titre de résidence principale, à un locataire dont les revenus ne dépassent pas certains seuils, pendant 6, 9 ou 12 ans. Vous devez également respecter des plafonds de loyers.
Aucune jouissance du bien n’est donc possible pendant toute la durée de la location retenue.
Acheter en Pinel implique de s’engager à louer à prix modéré. Selon la situation géographique de votre logement, référez-vous aux montants des loyers plafonds avant de fixer vos prix (voir plus bas dans notre article).
Attention toutefois, cette limite officielle peut parfois être supérieure aux loyers de marché. Vous devez donc bien vous informer au préalable sur le niveau des loyers pratiqués dans le secteur avant d’acheter.
Le non-respect de l’un des engagements de location (vacance prolongée du bien, loyer pratiqué supérieur au plafond, durée inférieure du dispositif, dépassement des seuils de revenus par le locataire…), vous expose au risque de voir majorer votre impôt sur le revenu du montant de la réduction d’impôt déjà obtenue.
Depuis le 1er janvier 2021, le dispositif Pinel est limité aux investissements réalisés dans les bâtiments d’habitation collectifs. Cette mesure signifie que les maisons individuelles ne seront plus concernées par la réduction d’impôt depuis cette date.
De plus, le dispositif Pinel est limité dans le temps. Il doit prendre fin au 31 décembre 2024, avec une baisse progressive des taux de réduction d’impôt en 2023 puis en 2024 (pas de changement en revanche pour contrats en Pinel déjà signés).
Le dispositif Pinel a initialement vu le jour afin de stimuler l’offre de logements neufs dans les zones dites tendues. La réduction d’impôt est ainsi réservée aux logements situés dans certaines zones géographiques. Depuis le 1er janvier 2018, seules les zones A, A bis et B1 du territoire sont éligibles à l’avantage fiscal.
De grandes évolutions sont à noter concernant les taux de réduction d’impôt de la loi Pinel depuis 2023 :
Pour bénéficier d’une défiscalisation optimale, l’investisseur doit respecter de nouvelles conditions :
À lire également : Investir dans l'immobilier durable
L'investissement immobilier en Pinel est limité à deux logements par an et par foyer fiscal, dans la limite d’un plafond de 5 500 € par m² de surface habitable.
À noter :
La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement (constitué du prix d’acquisition majoré de certains frais). Pour déterminer ce prix de revient, le texte prévoit un plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable. Il est uniquement utilisé pour la détermination de la réduction d’impôt mais n’a aucune influence sur l’éligibilité d’un logement.
À ce titre, un logement à 7 000 €/m2 par exemple peut parfaitement bénéficier du Pinel, simplement pour le calcul de la réduction d’impôt seul un prix de revient maximal de 5 500 €/m2 sera retenu (puis dans un second temps le plafond de 300k est appliqué)
Au titre d’une même année d’imposition et pour un même contribuable, l’assiette de la réduction d’impôt ne peut pas excéder 300 000 €. Mais rien ne vous empêche d'investir dans bien valant plus de 300 000 €.
Durant toute la durée de location sur laquelle vous vous engagez (6, 9 ou 12 ans), vous devez fixer un loyer en veillant à respecter le plafond officiel publié par l’État.
Ce montant diffère selon la zone géographique dans laquelle se situe votre logement.
Révisés annuellement, ces plafonds mensuels (hors charges) s’appliquent pour les baux conclus dans l’année. Pour un contrat de location conclu en 2023, les loyers mensuels (hors charges) à ne pas dépasser par mètre carré s’établissent à :
18,25 € / m2 en zone A bis*
13,56 € / m2 en zone A*
10,93 € / m2 en zone B1*
9,50 € / m2 en zone B2 et C (sur agrément)
* Zone A bis : Paris et 76 communes Yvelines, des Hauts-de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise ; zone A : agglomération de Paris, la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés ; zone B1 : certaines grandes agglomérations ou dont les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone A bis ou A, quelques villes chères, les départements d’Outre-Mer.
Un logement Pinel doit être loué sous condition de ressources : pour un bail conclu en année N, ce sont les ressources du locataire en N-2 qui sont prises en compte.
La grille de ressources fixée par l’État dépend à la fois de la zone géographique où se situe le bien et de la composition du foyer du locataire. Retrouvez les plafonds de ressources pour les baux signés en 2023 sur le site service-public.fr.
Si en cours de bail, le locataire en place voit ses ressources augmenter au-delà du plafond, cela ne remet pas en cause le dispositif Pinel.
Le Pinel « outre-mer » concerne deux zones : les départements d’Outre-mer (Guadeloupe, Guyane, La Réunion, Martinique et Mayotte) et les collectivités d’outre-mer (Saint-Martin, Saint-Barthélemy, Saint-Pierre-et-Miquelon et la Polynésie Française, la Nouvelle-Calédonie, Wallis et Futuna).
Ici, les réductions d’impôts sont de 21,5 % sur 6 ans, 26 % sur 9 ans et 28,5 % sur 12 ans. En cas de prorogation, le taux de la réduction d’impôt sera de 6 % pour la première période triennale et 3 % pour la seconde période si l’engagement initial est de six ans. Le taux sera de 3 % pour la période triennale de prorogation si l’engagement initial est de 9 ans.
Les plafonds de loyers et de ressources du locataire sont également adaptés aux spécificités locales.
Pour en savoir plus, consultez le site de l’ANIL .
© Uni-médias – Dernière mise à jour septembre 2023
Article à caractère informatif et publicitaire.
Les avantages fiscaux sont susceptibles d’évoluer selon les conditions en vigueur.
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