Loi Pinel : plafonds de ressources et de loyers

27/01/2023 - 2 min de lecture

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Loi Pinel : plafonds de ressources et de loyers

Les investisseurs désireux de profiter du dispositif Pinel doivent respecter certains plafonds, de loyers et de ressources notamment. Mieux vaut ne pas vous tromper dans vos calculs.

Pour bénéficier de l’avantage fiscal du dispositif Pinel, vous devez vous engager à remplir un certain nombre de conditions fixées par la loi. Revue de détail.

DISPOSITIF PINEL : CE QUI CHANGE EN 2023 ET 2024

De grandes évolutions sont à noter concernant les taux de réduction d’impôt de la loi Pinel depuis 2023 :

Les taux de réduction d’impôt sont progressivement réduits depuis 2023. Le taux de la réduction d’impôt pour un bien acheté en 2023 est abaissé respectivement 10,5%, 15%, et 17,5% pour un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans. L’avantage fiscal passera 9%, 12%, et 14% dès 2024 (vs de 12% à 21% de réduction fiscale pour un bien acheté jusqu’à fin 2022).

Il est toujours possible de bénéficier des anciens taux de la loi Pinel dans le cadre du dispositif dit « Super Pinel » ou « Pinel Plus ».

Pour pouvoir défiscaliser à hauteur de 6%, 9% ou 12%, le décret n° 2022-384 du 17 mars 2022 fixe un ensemble de conditions :

Il est nécessaire d’investir dans un logement situé dans un des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV).
des critères de confort sont à respecter.

Pour être éligibles, les logements doivent avoir une surface minimale :
o de 28 m² pour un T1 ;
o 45 m² pour un T2 ;
o 62 m² pour un T3 ;
o 79 m² pour un T4 ;
o et 96 m² pour un T5.
Ces logements doivent disposer d’un espace extérieur privatif allant de 3 à 9 m²
Ils doivent également respecter des critères de performance énergétique et environnementale (par exemple : les logements neufs acquis en 2024 devront atteindre la classe A du Diagnostic de Performance Energétique).

PLAFOND DE L’INVESTISSEMENT EN LOI PINEL

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient d’au plus de deux logements et dans la limite d’un plafond de 5 500€ par m^² de surface habitable. Au titre d’une même année d’imposition et pour un même contribuable, l’assiette de la réduction d’impôt ne peut pas excéder 300 000€.

Côté avantage fiscal, pour être intéressant, rappelons que le montant de votre impôt doit au moins être équivalent voire supérieur à la réduction générée par votre investissement. Enfin, le dispositif Pinel entre dans le plafonnement annuel des niches fiscales fixé à 10 000 euros par an.

Attention : La loi de finances 2020 avait prévu de limiter la loi Pinel aux bâtiments d’habitation collectifs pour les investissements réalisés à compter du 1^er janvier 2021. Depuis cette date, vous ne pouvez donc plus utiliser le dispositif pour l’investissement dans une maison individuelle.

PLAFONDS DES LOYERS

Durant toute la durée de location sur laquelle vous vous engagez (6, 9 ou 12 ans), vous devez fixer un loyer en veillant à respecter le plafond officiel publié par l’État.

Ce montant diffère selon la zone géographique dans laquelle se situe votre logement.

Révisés annuellement, ces plafonds mensuels (hors charges) s’appliquent pour les baux conclus dans l’année. Pour un contrat de location conclu en 2022, les loyers mensuels (hors charges) à ne pas dépasser par mètre carré s’établissent à :

17,62€ / m² en zone A bis^*
13,09€ / m² en zone A^*
10,55€ / m² en zone B1^*
9,17€ / m² en zone B2 et C (sur agrément)

^* Zone A bis : Paris et 76 communes Yvelines, des Hauts-de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise ; zone A : agglomération de Paris, la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés ; zone B1 : certaines grandes agglomérations ou dont les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone A bis ou A, quelques villes chères, les départements d’Outre-Mer.

PLAFOND DES REVENUS DES LOCATAIRES

Un logement Pinel doit être loué sous condition de ressources.

Pour un bail conclu une année N, ce sont les ressources du locataire en N-2 qui sont prises en compte.

La grille de ressources fixée par l’État dépend à la fois de la zone géographique où se situe le bien et de la composition du foyer du locataire.

Les plafonds de loyer pour un investissement locatif réalisé en 2023 ne sont pas encore connus (en date du 12 janvier 2023).

Plafonds de ressources pour les baux signés en 2022^*
*(sur la base du revenu fiscal de référence de 2020)*
Composition du foyer du locataire	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
Personne seule	39 363€	39 363€	32 084€	28 876€	28 876€
Couple	58 831€	58 831€	42 846€	38 560€	38 560€
+ 1 personne à charge	77 120€	70 718€	51 524€	46 372€	46 372€
+ 2 personnes à charge	92 076€	84 708€	62 202€	55 982€	55 982€
+ 3 personnes à charge	109 552€	100 279€	73 173€	65 856€	65 856€
+ 4 personnes à charge	123 275€	112 844€	82 465€	74 219€	74 219€
Majoration par personne à charge supplémentaire	+ 13 734€	+ 12 573€	+ 9 200€	+ 8 277€	+ 8 277€

^*Source : service-public.fr

BON À SAVOIR

Si en cours de bail, le locataire en place voit ses ressources augmenter au-delà du plafond, cela ne remet pas en cause le dispositif Pinel.

PLAFONDS SPÉCIFIQUES AU PINEL « OUTRE-MER »

Le Pinel « outre-mer » concerne deux zones : les départements d’Outre-mer (Guadeloupe, Guyane, La Réunion, Martinique et Mayotte) et les collectivités d’outre-mer (Saint-Martin, Saint-Barthélemy, Saint-Pierre-et-Miquelon et la Polynésie Française, la Nouvelle-Calédonie, Wallis et Futuna).

Ici, les réductions d’impôts sont de 23% sur 6 ans et 29% sur 9 ans. En cas de prorogation, le taux de la réduction d’impôt sera de 6% pour la première période triennale et 3% pour la seconde période si l’engagement initial est de six ans. Le taux sera de 3% pour la période triennale de prorogation si l’engagement initial est de 9 ans.

Les plafonds de loyers et de ressources du locataire sont également adaptés aux spécificités locales.

Pour en savoir plus, consultez le site de l’ANIL.

Article à caractère informatif et publicitaire.
Les informations présentes dans cet article sont données à titre purement indicatif et n’engagent pas la responsabilité du Crédit Agricole ; elles n’ont en aucun cas vocation à se substituer aux connaissances et compétences du lecteur. Il est vivement recommandé de solliciter les conseils d’un professionnel.

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