Donation d’un bien immobilier avec réserve d’usufruit : un outil d’optimisation successoral

19/11/2019 - 3 min de lecture

Famille Argent Décryptage

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Donation d’un bien immobilier avec réserve d’usufruit : un outil d’optimisation successoral

La donation « démembrée » d’un bien immobilier vous permet d’en conserver l’usage pour anticiper votre succession, et réduire les droits fiscaux à régler. Vos questions, nos réponses.

La donation avec réserve d’usufruit conjugue un objectif d’allégement fiscal et de préparation de votre succession, tout en préservant une partie de vos droits sur les biens transmis.

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QU’APPELLE-T-ON LE DÉMEMBREMENT DE LA PROPRIÉTÉ D’UN BIEN IMMOBILIER ?

Dans le cadre d’une donation avec réserve d’usufruit, on dit que le notaire procède au « démembrement » de la propriété.

En pratique, la pleine propriété d’un bien se compose d’un côté d’un « usufruit » et, de l’autre, d’une « nue-propriété ». Le notaire partage ces deux droits entre plusieurs personnes.

La première, l’usufruitier (le plus souvent celui qui donne), conserve la jouissance du bien, ce qui lui permet de l’utiliser ou d’en percevoir les revenus. La ou les seconde(s), le(s) nu(s)-propriétaire(s), possèdent le bien sans pouvoir en disposer.

BON À SAVOIR

L'usufruit est le plus souvent viager. Au décès de son titulaire, usufruit et nue-propriété sont réunis entre les mains du ou des nu(s)-propriétaire(s) qui obtien(nen)t alors la pleine propriété du bien donné, sans frais ni taxe à payer.

QUEL EST L'INTÉRÊT D’UNE DONATION AVEC RÉSERVE D’USUFRUIT ?

Contrairement à une donation immobilière classique, vous pouvez ainsi gratifier un proche sans vous déposséder totalement.
Vous gardez en partie la main sur le bien puisque vous pouvez décider au choix de l’habiter ou de le louer.

L’autre atout de cette formule réside dans sa fiscalité attractive : les droits de donation sont calculés sur une valeur du bien décotée de 10% à 90% suivant l’âge de l’usufruitier (voir tableau ci-dessous).

De plus, aucun droit de succession n’est dû lors du transfert de la pleine propriété du bien immobilier au décès de l’usufruitier, sauf si celui-ci intervient dans les trois mois de la donation.

BON À SAVOIR

Donner des parts de société civile immobilière (SCI) en « démembrement » constitue également une pratique courante pour anticiper sa succession.

COMMENT SE CALCULENT LES DROITS DE DONATION ?

Les droits de donation, ainsi que les abattements légaux, s’appliquent sur la seule valeur de la nue-propriété calculée à partir d’un barème fiscal. Celui-ci varie en fonction de l’âge du donateur (celui qui donne), appelé ici « l’usufruitier ». Plus la donation intervient tôt, moins la taxation est importante.

Droits de donation
Age de l'usufruitier	Valeur de la nue-propriété
jusqu'a 20 ans	10%
de 21 à 30 ans	20%
de 31 à 40 ans	30%
de 41 à 50 ans	40%
de 51 à 60 ans	50%
de 61 à 70 ans	60%
de 71 à 80 ans	70%
de 81 à 90 ans	80%
À partir de 91 ans	90%

Exemple : de la donation avec réserve d’usufruit, à 60 ans, d’un logement locatif d’une valeur estimée de 200 000 euros à un enfant. Elle sera taxée sur 200 000 x 50% = 100 000 euros. Résultat, après application de l’abattement de 100 000 euros sur les dons entre parent et enfant, aucun impôt n’est dû.

BON À SAVOIR

La donation est un acte qui vous engage. Ne vous laissez pas guider par le seul attrait fiscal.

QUELLES PRÉCAUTIONS PRÉVOIR ?

Afin d’éviter toute difficulté ultérieure entre usufruitier et nu(s)-propriétaire(s), sachez que vous pouvez faire insérer une clause dans l’acte de donation rédigé par votre notaire.

Elle déterminera par exemple la répartition des dépenses afférentes au bien immobilier donné.

En l’absence de disposition particulière, en tant qu’usufruitier vous en supporterez l’essentiel (charges de copropriété, entretien courant, impôts locaux…), à l’exclusion des grosses réparations qui incomberont au(x) nu(s)-propriétaire(s).

Les informations présentes dans cet article sont données à titre purement indicatif et n’engagent pas la responsabilité du Crédit Agricole ; elles n’ont en aucun cas vocation à se substituer aux connaissances et compétences du lecteur. Il est vivement recommandé de solliciter les conseils d’un professionnel.

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