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Investir dans l’immobilier locatif

06 oct
Investir dans l'immobilier locatif
EPARGNE

Octobre 2014

Acquérir un logement en vue de le louer peut être une bonne solution pour accroître vos revenus, améliorer votre retraite ou diversifier votre patrimoine. Réussir ce type d’opération, c’est s’assurer de la qualité du bien, d’une optimisation fiscale et de la rentabilité globale.

D’un point de vue fiscal, les loyers constituent des revenus fonciers imposables desquels, diverses charges peuvent être déduites : frais de gestion, dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration, primes d’assurances ("propriétaire non occupant", garantie des loyers impayés ou garantie des risques locatifs), taxe foncière, intérêts et frais d’emprunt. Le déficit éventuel constaté est reportable hors intérêts d’emprunt sur le revenu global dans la limite de 10.700 €/an ; au-delà, sur les revenus fonciers des années suivantes.
Certains investissements peuvent rentrer dans le cadre de régimes particuliers bénéficiant soit d’une réduction d’impôt, soit d’un abattement sur les loyers.

A savoir :
SCPI et OPCI : une alternative à l’investissement locatif. Avec une mise de fonds plus modeste, la souscription de parts de SCPI (société civile de placement immobilier) Scellier BBC d’ici au 31 décembre 2012 vous permet de profiter des mêmes avantages que l’investissement locatif en direct, les soucis de gestion en moins !

Logement neuf : la réduction d’impôt Pinel versus Duflot

En 2013, le dispositif Duflot avait pris le relais du dispositif Scellier. Au 1er septembre 2014, c’est le dispositif Pinel qui prend le relais du dispositif Duflot.

Si le principe était resté identique entre le dispositif Duflot et le Scellier, à savoir une réduction d’impôt étalée sur 9 ans dans la limite d’un plafond d’investissement de 300 000 €, la réduction d’impôt avait cependant été portée à 18 % contre 13 % pour le Scellier. En contrepartie, le dispositif Duflot comportait des exigences sociales et écologiques : loyers plafonnés et inférieurs de 20% aux loyers du marché, plafonds de ressources des locataires plus faibles que ceux du Scellier, respect de la nouvelle réglementation thermique (norme RT 2012) ou bénéficier du label "BBC 2005" (bâtiment basse consommation).

Le nouveau dispositif Pinel s’inscrit dans la continuité du Duflot en y apportant un peu plus de souplesse : outre la durée de 9 ans, l’acquéreur pourra choisir une durée de 6 ans et également proroger jusqu’à 12 ans. La réduction d’impôt sera donc de 12%, 18% ou 21% pour des durées de 6, 9 ou 12 ans. L’autre souplesse est de pouvoir louer le bien à un ascendant ou un descendant. De quoi rassurer les propriétaires, tout en leur permettant d’aider leurs enfants. La période de location correspondante ne fera pas perdre l’avantage fiscal, mais reportera d’autant l’obligation de louer le bien. Par ailleurs, le zonage est modifié, baissant basculer certaines grandes villes de la zone B1 vers la zone A, d’où une meilleure rentabilité pour des grandes villes de province telles que Lille, Lyon, Marseille ou Montpellier.

A savoir :
La réduction d’impôt Pinel rentre dans le plafonnement des niches fiscales fixé à 10.000 € pour les dépenses 2014 et 2015.

Investir dans l’immobilier ancien en déficit foncier

L’investissement immobilier en déficit foncier permet de déduire de ses revenus fonciers les travaux de rénovation réalisés lors de l’acquisition de logements locatifs. Cette déduction peut aboutir à la réalisation d’un déficit imputable sur les revenus globaux à hauteur de 10.700 € permettant ainsi de diminuer l’imposition des autres catégories de revenus. Le déficit excédant le plafond de 10.700 € peut être imputé sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, ce qui permet d’avoir des revenus fonciers non imposés jusqu’à apurement du déficit. Les travaux déductibles ne doivent pas correspondre à des dépenses de construction, reconstruction et agrandissement mais à celles réalisées "en vue de la conservation du revenu".

La location en meublé, autre piste pour vous procurer des revenus faiblement fiscalisés

Se déclarer en loueur en meublé non professionnel

Par rapport à une location nue, la location en meublé non professionnel présente, au titre de son rattachement à la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), l’avantage de permettre la déduction des frais d’acquisition et l’amortissement du bien. Toutefois, le déficit constaté est imputable uniquement sur les loyers de même nature avec possibilité de report pendant 10 ans. Cela permet ainsi de ne pas payer d’impôts au titre des loyers pendant plusieurs années. De plus, la TVA est récupérable pour les logements neufs avec services.

Profiter du régime micro-BIC

Si vos loyers annuels ne dépassent pas 32 600 € en 2014, vous relevez automatiquement d’un régime d’imposition simplifié, appelé "micro-BIC". Il vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % : vous n’êtes donc imposé que sur la moitié des loyers encaissés. Cet abattement est censé couvrir toutes vos charges : vous ne pouvez pratiquer aucune autre déduction. C’est donc une solution à envisager si vous n’avez ni travaux importants, ni intérêts d’emprunt à supporter.

Investir dans une résidence services et bénéficier de la réduction d’impôt "Censi-Bouvard"

L’achat d’un logement dans une résidence dite de services, sous réserve que ce bien soit loué meublé, permet de bénéficier, en 2014 encore, d’une réduction d’impôt dite "Censi-Bouvard". Le logement acquis peut être acquis neuf, sur plan ou faire l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation, à condition qu’il ait plus de 15 ans. Il doit être situé dans une résidence services pour étudiants, dans une résidence de tourisme classée ou dans un établissement médico-social pour personnes âgées dépendantes (de type Ehpad) ou adultes handicapés. Le logement doit être loué meublé pendant au moins neuf ans à l’exploitant de la résidence ou de l’établissement de soins. La réduction est égale à 11 % du prix de revient du ou des logements (TVA comprise), quel qu’en soit leur nombre. Le prix de revient est retenu dans la limite de 300 000 €, et la réduction est étalée sur neuf ans, à raison du neuvième de son montant chaque année. Soit une réduction maximale annuelle de 3666 €. Les loyers qui vous sont versés par l’exploitant de la résidence sont imposables dans la catégorie des BIC (micro-BIC si inférieurs à 32600€ et régime réel au-delà).