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4 conseils pour vous aider à fixer le loyer d’un logement

27 fév
4 conseils pour vous aider à fixer le loyer d'un logement
LOGEMENT

Février 2014

Estimer un loyer n’est pas simple. Si son montant est trop bas, le propriétaire bailleur va trouver rapidement un locataire, mais va y perdre en rentabilité. À l’inverse, si le loyer est d’emblée trop élevé, le logement peut rester vide quelques mois ou, une fois loué, les locataires risquent de chercher ailleurs, ce qui, à terme, va constituer un manque à gagner… Pour fixer le loyer d’un appartement ou d’une maison au plus juste, il faut prendre en compte toute une série de critères. Avec méthode.

Analyser objectivement les paramètres du logement

C’est en principe la loi de l’offre et de la demande qui permet, pour un bailleur, d’estimer le loyer d’un bien qui lui appartient. Mais pas seulement : il faut prendre en compte de nombreux critères tels que la superficie du logement, son exposition (et son étage pour un appartement), son niveau de confort (présence de plusieurs WC, d’une cuisine aménagée ou d’une terrasse par exemple), sa performance énergétique, l’existence d’un ascenseur, la possibilité ou non d’un garage ou d’une place de stationnement à proximité… Sans oublier qu’à superficie comparable, une location meublée est systématiquement plus chère qu’une location « vide ».

Tenir compte de l’environnement du logement

Les paramètres « externes » au logement sont tout aussi importants car plus ils sont qualitatifs et nombreux, plus il va être possible de pouvoir demander un loyer élevé. Parmi ces critères, il y a notamment la présence d’un gardien, la facilité d’accès par les transports en commun, la présence d’espaces verts ou de voies cyclables ou encore la proximité d’établissements publics (écoles, piscines…) ou privés indispensables (commerces, salles de sport…).

Vérifier le marché local

Une fois passés au crible ces différents critères, on peut déjà établir une fourchette prévisionnelle du futur loyer. Pour l’affiner au plus près, il importe de consulter les petites annonces (sur Internet ou directement chez les agents immobiliers) pour connaître les montants de loyers pratiqués pour le même type de logement. Le cas échéant, on peut se tourner vers des structures comme les ADIL (Agences départementales d’informations sur le logement) ou en région parisienne, vers l’OLAP (Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne).

Respecter les seuils éventuellement fixés par la loi

Pour éviter tout dérapage, les loyers des logements remis sur le marché sont encadrés dans 38 agglomérations françaises où la demande est particulièrement forte (des modifications sont toutefois prévues dans le projet de loi ALUR (pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) en cours de discussion au Parlement). Cette mesure concerne aussi bien les nouvelles locations (changement de locataire) que les renouvellements de bail. Concrètement, chaque propriétaire peut fixer comme il l’entend le loyer de son logement, s’il est loué pour la première fois. Mais lorsqu’il y a changement de locataire, il doit appliquer au nouveau locataire le loyer en vigueur précédemment, augmenté de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’Insee. Sous certaines conditions, cette règle n’a toutefois pas à être appliquée : lorsque des travaux importants ont été réalisés ou lorsque le loyer précédent était manifestement sous-évalué.

En savoir plus

Legifrance – Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatif
Legifrance – Liste des communes dans lesquelles le loyer est plafonné
ANIL – Réseau des ADIL
Observatoire des loyers
Service public – Indice de référence des loyers
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