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Colocation : tout savoir sur le nouveau bail type

03 aoû
Colocation : tout savoir sur le nouveau bail type
LOGEMENT

Août 2015

Une disposition de la loi Alur a instauré un contrat de bail type pour les locations, entré en vigueur au 1er août 2015. Elle concerne la colocation lorsqu’elle fait l’objet d’un bail unique. Voici l’essentiel à retenir.

Un bail type précisé par décret

Depuis le 1er août, pour tout nouveau bail à usage de résidence principale, les propriétaires qui louent un bien immobilier nu, meublé ou en colocation à bail unique doivent se référer au contrat de location type dont le contenu vient d’être précisé par décret. Il ne s’applique pas aux colocations à bail multiple qui fera l’objet d’un texte distinct. Ce contrat type précise les droits et les devoirs respectifs des (co)locataires et du bailleur.

Aux mentions obligatoires déjà existantes (durée du bail, surface habitable, montant du loyer, description du logement…), d’autres ont été ajoutés, notamment :

  • montant du dépôt de garantie,
  • nature et montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier contrat de location,
  • loyer de référence (pour Paris qui fait l’objet d’un encadrement des loyers pour les colocations et les locations classiques),
  • liste des équipements,
  • montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire,
  • honoraires des professionnels de l’immobilier facturables aux locataires,
  • modalités de récupération des charges.

Bail unique pour tous les colocataires : la bonne formule

Faire signer un seul et même bail à l’ensemble des personnes qui louent en commun le logement présente l’avantage de pouvoir y insérer une clause de solidarité entre colocataires, ce qui signifie que chacun d’entre eux est responsable du paiement du loyer et de toute autre somme due au propriétaire (charges, réparations locatives…).

Cette solidarité n’avait jusqu’à présent pas de date d’échéance : avec la loi Alur, celle-ci s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de 6 mois après la date d’effet du congé. Elle s’éteint également et de façon automatique lorsqu’un nouvel entrant prend la place de celui qui a donné congé.

Dépôt de garantie dans les meublés : désormais plafonné

Le montant de garantie d’une location meublée pouvait être fixé librement par le bailleur. Depuis le 27 mars 2014, la loi ALUR en a plafonné le montant. Celui-ci doit être au maximum de deux mois de loyer hors charges.

Restitution du dépôt de garantie : des délais à respecter

Jusqu’à présent, les modalités de restitution du dépôt de garantie étaient soit mentionnées dans le contrat de bail, soit laissées au bon vouloir du bailleur. Pour les baux signés à compter du 27 mars 2014, ces pratiques n’ont plus cours. Le dépôt de garantie doit ainsi être restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la restitution des clefs par les colocataires, si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée et dans un délai maximal de deux mois dans le cas contraire.

Si le bailleur tarde à restituer tout ou partie du dépôt de garantie (en cas de dégradations par exemple), la loi ALUR a prévu des intérêts de retard au profit des locataires : 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé.

Frais d’agence : plus de vigilance

Depuis le 15 septembre 2014, l’intervention d’un agent immobilier pour la mise en location d’un logement vide ou meublé est encadrée, qu’il y ait un seul locataire ou différents colocataires. Les frais d’état des lieux ne peuvent être facturés à la communauté des colocataires qu’à hauteur de 3 € maximum par mètre carré.

Si un agent immobilier est mandaté pour faire visiter le logement, vérifier les dossiers de chaque colocataire et rédiger le bail, ses honoraires d’intervention ne peuvent être mis à la charge de la communauté des colocataires que dans la limite d’un certain plafond par mètre carré de surface habitable : 8 €, 10 € ou 12 € selon la localisation du bien.

Agence MIG/Uni-éditions - septembre 2015