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Les 10 principaux changements de la loi Alur

19 mar
Les 10 principaux changements de la loi Alur
LOGEMENT

Mars 2014

La loi pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové (ou loi Alur) vient d’être définitivement adoptée par le Parlement. Ce texte prévoit de multiples changements dont la mise en œuvre ne sera effective qu’après publication de décrets d’application. Pour bien mesurer la portée de cette loi, Maître Jérôme Cauro, vice-président de la Chambre des notaires de Paris, détaille les principales mesures qui concernent les locataires ou les propriétaires bailleurs.

Des loyers encadrés

Les loyers des logements situés dans les zones “tendues”, là où il existe un déséquilibre entre la demande locative et l’offre de logements (vraisemblablement 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants seraient concernées) vont être encadrés. Plus précisément, un loyer au mètre carré de référence va être fixé chaque année par le préfet, par catégorie de logement et par quartier. Chaque bailleur devra s’y conformer (établissement d’un nouveau bail ou renouvellement), avec une majoration de ce loyer de 20% maximum. Pour les logements exceptionnels, disposant de prestations de grande qualité (très grande terrasse…), un loyer supérieur sera toutefois autorisé sous le contrôle du juge après saisine de la commission départementale de conciliation (modalités à préciser).

Des recours possibles pour les loyers trop élevés ou trop bas

Si la limite du loyer de référence majoré n’est pas respectée dans les zones concernées, le locataire aura la possibilité d’engager une action en diminution dans les 3 mois qui suivent la signature du bail (phase amiable auprès de la commission de conciliation puis action éventuelle devant le tribunal). Parallèlement, le bailleur aura, lui aussi, la possibilité de réévaluer le montant du loyer lors de la signature d’un nouveau bail, notamment s’il réalise des travaux ou si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré.

Moins de rétroactivité pour la révision du loyer ou les arriérés de charges

Si elle n’est pas effectuée chaque année, l’indexation de loyer ne pourra plus être réclamée rétroactivement au-delà d’un an en arrière. Quant aux arriérés de loyer et de charges, le bailleur ne pourra plus les réclamer au-delà de 3 ans.

Une garantie contre les impayés de loyer

Les bailleurs pourront se prémunir gratuitement contre les impayés de loyers, dans les limites du loyer de référence, par le biais d’une garantie universelle des loyers (GUL) spécifique. Ou continuer à demander, comme c’est le cas actuellement, une caution. Cette mesure ne concernera que les baux conclus, renouvelés, ou ayant fait l’objet d’un avenant à compter du 1er janvier 2016.

La possibilité de souscrire une multirisque habitation

Les bailleurs pourront, si le locataire ne l’a pas fait, souscrire à sa place l’assurance locative obligatoire et en récupérer ensuite le montant.

Davantage de contraintes pour la location de meublés touristiques

Les propriétaires devront demander et obtenir, de la mairie notamment, une autorisation pour pouvoir louer à des touristes. Cette disposition concerne uniquement les zones tendues.

Des honoraires de négociation à l’entière charge du bailleur

Les frais de visite, d’état des lieux, de rédaction de bail et de constitution du dossier du locataire seront partagés entre le bailleur et le locataire et plafonnés par décret. Les autres frais, et notamment la commission de l’intermédiaire, seront payés par le seul bailleur.

Des formulaires type pour le contrat de bail et l’état des lieux

Les baux rédigés sous seing privé ou devant notaire devront être conformes à un formulaire type (modalités à préciser). Ils devront indiquer de nouveaux éléments : surface, montant du loyer de référence dans la zone où est situé le logement ou montant du loyer acquitté par le précédent locataire notamment. Même chose pour l’état des lieux qui, une fois établi, pourra être complété en cours de bail, pendant la période de chauffe notamment.

Restitution plus rapide du dépôt de garantie

Une fois effectué l’état des lieux de sortie, le dépôt de garantie (un mois de loyer hors charges pour les locations vides) devra être restitué sous un mois et non de deux. À défaut, une pénalité de 10% du loyer s’appliquera pour chaque mois de retard commencé.

Un délai de préavis plus court

Toujours dans les zones tendues, le préavis dû par le locataire qui souhaite quitter son logement est ramené à 1 mois avant son départ (3 mois aujourd’hui), sans devoir justifier d’un motif. Dans les autres communes, cette mesure va s’appliquer aux locataires qui bénéficieront d’un logement social, aux bénéficiaires du RSA ou aux adultes handicapés. Les locataires dont l’état de santé justifie de quitter leur logement pourront eux aussi, sans condition d’âge, bénéficier d’un préavis réduit (modalités à préciser).

En savoir plus

  • Droit-finances– Les nouvelles mesures de la loi Alur
  • Ministère de l’Égalité des chances et du Logement – Loi Alur
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