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Blog / LOGEMENT

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Rachat de parties communes : coût et démarches

30 jan
LOGEMENT

Janvier 2012

Récupération des combles, d’une coursive, d’un palier… rares sont les copropriétés où la question du rachat de parties communes ne se pose pas un jour. D’un point de vue juridique, la démarche est simple et doit respecter certaines règles. De fait, la réussite d’un tel projet dépend davantage du bon vouloir des autres copropriétaires et du talent en négociation de l’acquéreur.

Les règles à respecter

Le rachat d’une partie commune est décidé en assemblée générale. Il incombe donc à l’acquéreur d’inscrire sa proposition à l’ordre du jour en contactant son syndic et en joignant à sa demande tous les détails relatifs au projet : plan, croquis, schéma de la réalisation finale, prix proposé, etc.
La vente est ensuite votée en assemblée à la double majorité si la partie commune n’est pas nécessaire « au respect de la destination de l’immeuble » et à l’unanimité si elle l’est. C’est le cas notamment d’une loge de concierge. Les modalités – prix, conditions de jouissance, servitudes, etc. – sont aussi fixées en assemblée au cours du vote ainsi que les modifications du règlement de copropriété, comportant création du ou des lots vendus et les tantièmes y afférents. Enfin, si la vente entraîne des travaux de gros œuvre, ils doivent également être prévus dans la demande et votés en assemblée.

Prix de vente et coûts annexes

L’évaluation du prix de la partie commune n’obéit à aucune règle particulière. C’est probablement le point le plus délicat de la négociation : certaines parties communes se vendent au prix du « franc symbolique », d’autres à des sommes exorbitantes. Le plus simple est de tenir compte de la valeur du mètre carré dans votre quartier en intégrant la situation de l’immeuble et l’état du bien avant de faire une proposition. Mais certains copropriétaires risquent de vous opposer la plus-value que peut générer cet ajout à votre logement ou l’éventuelle perte pour la copropriété.
Outre le prix d’achat, vous devrez également prévoir le coût des travaux, ainsi que les frais liés à la rédaction d’un nouvel état descriptif de propriété qui sont à votre charge.

Quelques conseils pratiques pour bien mener la négociation

Avant de vous lancer dans cette aventure, pensez à sonder les copropriétaires à l’occasion d’une réunion du conseil syndical ou pourquoi pas d’un dîner. Consultez également votre syndic : il pourra être de bon conseil sur la meilleure façon de s’y prendre et notamment sur le prix à proposer. Lorsque vous inscrivez votre demande à l’ordre du jour, préparez bien votre dossier en y joignant si possible l’avis d’experts et de professionnels, dont l’architecte de l’immeuble, précisant l’absence d’impact sur la copropriété. Faites aussi appel à un géomètre expert qui pourra proposer un prix et attribuera au nouveau lot un certain nombre de millièmes. Enfin, pour défendre votre proposition dans les meilleures conditions, évitez de convoquer une assemblée générale extraordinaire à moins d’une urgence, et attendez la prochaine assemblée réglementaire qui a lieu une fois par an.


© Marie Varandat – Uni-éditions –janvier 2012