ACHAT IMMOBILIER : QU’EST-CE QUE L’APPORT PERSONNEL ?
Définition de l’apport personnel : dans le cadre d’un achat immobilier, l’apport personnel correspond à la somme d’argent que l’acheteur peut investir dans son projet, en complément du crédit que peut allouer la banque. Ce montant s’exprime en pourcentage du montant total de l’acquisition.
POURQUOI L’APPORT PERSONNEL EST-IL AUJOURD’HUI UN PARAMÈTRE SI IMPORTANT ?
Pour un achat immobilier, l’apport personnel offre un bon indicateur quant à la capacité future de remboursement d’un emprunteur. Faire un effort d’épargne durant quelques années pour se constituer soi-même un apport personnel en vue d’une acquisition, renvoie à la banque un signal positif. Ce paramètre indique également que le futur emprunteur devrait avoir la capacité d’absorber le surcoût entre son loyer actuel et ses futures échéances de remboursement d’un prêt immobilier. Enfin, il donne à l’emprunteur la capacité d’encaisser une éventuelle baisse de la valorisation du bien dans le temps.
LE MONTANT DE L’APPORT DÉTERMINE-T-IL LES BONNES CONDITIONS DE CRÉDITS ?
Même s’il n’est pas le seul critère pris en compte, plus la proportion de cet apport personnel est importante, plus le coût du prêt est allégé, puisque l’acquisition requiert un financement moins élevé. Mais ce n’est pas tout. En effet, dans le taux du crédit lui-même, il y a une part qui permet de couvrir le risque d’impayés : cette part est inversement proportionnelle à celle de l’apport dans le montant global de l’acquisition. Si l’emprunteur dispose d’un apport important, on peut lui accorder de meilleures conditions tarifaires et de meilleures conditions d’emprunt puisque l’on sait que le risque sera moindre.
QUEL EST L’APPORT PERSONNEL MINIMUM INDISPENSABLE ?
Nous l’évaluons à une moyenne de 10% du montant global du projet. Le montant global de l’opération correspond au prix d’achat, majoré des éventuels frais de négociation, des frais de notaire et des frais de garantie financière (caution d’un organisme ou garantie hypothécaire). Pour monter votre dossier de prêt immobilier et votre offre de crédit, la banque peut vous demander un justificatif de votre apport personnel.
Quand verser l’apport personnel ?
L’apport personnel devra être versé au notaire le jour de la signature de la vente.
OBTENIR UN CRÉDIT IMMOBILIER SANS APPORT : EST-CE POSSIBLE ?
Si vous souhaitez savoir s’il est possible d’investir dans l’immobilier sans apport, la réponse sera nuancée. Théoriquement oui, mais tout dépend de votre situation : si vous avez déjà des biens immobiliers générant des revenus locatifs par exemple. Dans ce cas, les loyers perçus peuvent rembourser votre prêt par exemple. Ou si vous faites une opération d’achat-revente.
Mais cette réalité est aujourd’hui marginale, surtout pour l’acquisition de la résidence principale. Elle ne concerne éventuellement que des emprunteurs qui disposent d’un salaire et d’un « reste à vivre » après remboursement du crédit très confortables. Plus que le taux d’endettement, cette notion de « reste à vivre » est très importante. En effet, les banques doivent suivre les recommandations du HCSF (Haut Conseil de stabilité financière) pour l’octroi d’un prêt immobilier. Le HCSF établit deux critères que les établissements de crédit doivent appliquer en matière de crédit immobilier :
- le taux d’effort des emprunteurs, c’est-à-dire le ratio de leurs charges d’emprunt sur leur revenu, ne doit pas excéder 35% ;
- la maturité du crédit ne doit pas excéder 25 ans (avec une tolérance de 2 ans de différé d’amortissement dans des cas où l’entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l’octroi du crédit).
Les banques restent décisionnaires de l’octroi d’un prêt immobilier après analyse du dossier de financement, et considèrent qu’il n’est pas raisonnable de s’endetter au-delà de 35%. Dans ce cas, si les revenus de l’acquéreur s’élèvent à 2 000 € par mois, le reste à vivre n’est pas le même que s’il gagne 5 000 € ou 6 000 € par mois. Dans tous les cas, avant d’accorder un prêt à quelqu’un qui ne disposerait d’aucun apport personnel dans le cas d'un investissement locatif par exemple, la banque effectue une analyse très fine de sa situation personnelle, et une anticipation des événements qui vont raisonnablement venir entamer ce fameux « reste à vivre ».
COMMENT CONSTITUER SON APPORT PERSONNEL ?
En commençant à épargner le plus tôt possible car un projet immobilier, ça se prépare. Il est ainsi opportun d’ouvrir un plan épargne logement par exemple : ce produit bancaire a une fonction pédagogique très importante et il est très accessible puisqu’il suffit d’y verser 45 € par mois pour poser, en quelque sorte, la première pierre de son projet immobilier.
