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Acheter en SCI, mode d’emploi

24 mar
Acheter en SCI, mode d'emploi
LOGEMENT

24 mars

Pour acquérir ou gérer à plusieurs et en souplesse un patrimoine immobilier, il peut être opportun de réfléchir à créer une société civile immobilière (SCI). En voici les grands principes.

La SCI, définition

La définition d’une SCI est en apparence très simple : il s’agit d’un outil juridique permettant de gérer sur mesure et sur le long terme un patrimoine immobilier.

Il faut être au moins deux pour créer une SCI. Le plus souvent, on parle de SCI familiale car elle est constituée par des personnes unies par des liens familiaux ou affectifs : des conjoints, des partenaires de pacs ou des concubins, sachant que leurs enfants respectifs peuvent également en faire partie.

Pourquoi créer une SCI ?

Il existe de multiples cas de figure. Parmi les plus fréquents, il y a le souhait d’acquérir à plusieurs un bien immobilier (une maison de campagne par exemple) et surtout de pouvoir le gérer en s’affranchissant de l’inconfort de l’indivision (statut avec lequel l’accord des deux tiers des indivisaires est requis pour la plupart des décisions). La SCI permet également d’isoler ses biens professionnels de ses biens personnels ou de mieux protéger son concubin si l’on décède.

Elle permet enfin de transmettre en douceur un patrimoine immobilier à ses enfants : il est ainsi possible de céder ses parts sociales à hauteur de l’abattement prévu pour les donations parents-enfants, à savoir 100 000 € tous les 15 ans en toute franchise d’impôt, sachant que les parts sociales (cédées en pleine propriété ou en démembrement) supportent des droits moins élevés que les biens transmis en direct, du fait d’une liquidité moindre ou encore lorsque l’immeuble a par exemple été acheté à crédit.

Comment fonctionne une SCI ?

Elle doit être composée d’au moins deux personnes qui deviennent alors les « associés » de la SCI. Chacun reçoit ensuite – à hauteur de sa participation respective qui peut être inégale – un certain nombre de parts sociales. Dès la création ou par la suite, un ou plusieurs gérants doivent être nommés. Dans tous les cas, les règles de fonctionnement d’une SCI et les « pouvoirs » du gérant doivent être inscrits dans ses statuts.

Ces derniers doivent être établis par écrit et signés par l’ensemble des associés. La SCI exige également un certain formalisme au long cours : une assemblée générale doit avoir lieu tous les ans et une comptabilité doit être tenue à jour.

Cette phase de constitution n’est pas à prendre à la légère : pour tirer un maximum d’avantages de la SCI, il est préférable de se faire aider par un professionnel de la gestion de patrimoine, par un juriste ou encore par un notaire, l’intervention de ce dernier étant de toute façon nécessaire en cas d’apport d’un bien immobilier à la société.

Quelle est la fiscalité d’une SCI ?

Le plus souvent, les revenus tirés de la location ponctuelle ou régulière d’un ou de plusieurs biens immobiliers sont soumis à l’impôt sur le revenu : chaque associé doit donc les déclarer à hauteur de sa quote-part, comme s’il percevait des loyers en direct, avec déduction de certains frais (intérêts d’emprunt, frais d’administration et de gestion, travaux d’entretien et de réparation, primes d’assurances déductibles…).

Pour certaines problématiques spécifiques (location en meublé…), les statuts de la SCI peuvent aussi prévoir dès le départ une imposition au titre de l’impôt sur les sociétés, cette option étant toutefois irrévocable pendant toute la durée de la société.

Uni-éditions - avril 2016